Niewymieniona instalacja elektryczna w mieszkaniu a rękojmia za wady ukryte.

Dzień dobry. 1. W opisanej sytuacji mogą Państwo skorzystać z przepisów o rękojmi za wady fizyczne nieruchomości. Zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego rękojmia przy nieruchomościach obowiązuje przez okres 5 lat od dnia wydania lokalu. Ponieważ zakup miał miejsce w marcu 2025 roku, 5-letni termin rękojmi wciąż biegnie. Ukryte, niefachowe połączenie przewodów oraz niezgodność instalacji z zapewnieniami o jej pełnej wymianie stanowią klasyczną wadę fizyczną w rozumieniu art. 556[1] k.c. Warunkiem wstępnym jest jednak sprawdzenie aktu notarialnego sprzedaży pod kątem ewentualnego zapisu o wyłączeniu lub ograniczeniu odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi (art. 558 § 1 k.c.), co w obrocie między osobami prywatnymi bywa praktykowane – chyba że sprzedający zataił wadę podstępnie. 2. W ramach rękojmi najbardziej realnym uprawnieniem jest żądanie obniżenia ceny sprzedaży (art. 560 § 1 k.c.) o kwotę odpowiadającą kosztom wykonania nowej, bezpiecznej instalacji elektrycznej wraz z odtworzeniem tynków i malowaniem. Odstąpienie od całej umowy sprzedaży mieszkania wchodzi w grę wyłącznie przy wadzie istotnej, a sądy zazwyczaj uznają wady instalacyjne za usuwalne i kwalifikujące się do kompensaty finansowej, a nie do unieważnienia całej transakcji. Siła Państwa pozycji w sporze zależy od udowodnienia, że zapewnienie o „całkowicie nowej instalacji” rzeczywiście padło – kluczowe będą zapisy z ogłoszenia, korespondencja mailowa lub SMS-owa z pośrednikiem, treść protokołu zdawczo-odbiorczego bądź zeznania świadków. 3. Poza rękojmią wobec sprzedawcy istnieje równoległa ścieżka odszkodowawcza wobec biura nieruchomości i samego agenta (art. 471 k.c.). Pośrednik nieruchomości ma ustawowy obowiązek wykonywania czynności ze szczególną starannością zawodową. Jeżeli wprowadził Państwa w błąd co do stanu technicznego bez uprzedniej weryfikacji faktów, ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą, a roszczenie o pokrycie kosztów wymiany instalacji można skierować bezpośrednio do ubezpieczyciela biura w ramach jego obowiązkowego ubezpieczenia OC pośrednika. 4. W pierwszej kolejności należy zlecić elektrykowi z uprawnieniami SEP sporządzenie oficjalnego protokołu technicznego stwierdzającego obecność wadliwej instalacji, zagrożenia z niej wynikające oraz kosztorys prac naprawczych. Z takim dokumentem należy wystosować do sprzedającego (listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru) formalne zgłoszenie wady z żądaniem obniżenia ceny i zwrotu określonej kwoty w terminie 14 dni, a kopię wezwania przekazać do wiadomości agencji nieruchomości. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208.