Nieuczciwy zarządca wspólnoty mieszkaniowej.

Dzień dobry. 1. W pierwszej kolejności należy ustalić jaki model zarządzania obowiązuje we wspólnocie. Zarząd powierzony zarządcy (art. 18 u.o.w.l.) jest wpisany zwykle w akt notarialny/umowę o sposobie zarządu („powierzenie zarządu zarządcy”). Zmiana osoby zarządcy następuje uchwałą właścicieli zaprotokołowaną przez notariusza (większość udziałów). Zarząd właścicielski (organ wspólnoty z art. 20) + umowa administracyjna z firmą – tu wystarczy zwykła uchwała większościowa o wypowiedzeniu umowy i wyborze nowego podmiotu; notariusz nie jest wymagany (to czynność przekraczająca zwykły zarząd, podejmowana uchwałą z art. 23). 2. Następnie należy zabezpieczyć dowody i dokumenty: rozliczenia, korespondencję, umowę z zarządcą, uchwały, protokoły, potwierdzenia przelewów, oferty/konkursy. Każdy właściciel ma prawo kontroli działalności zarządu i wglądu w dokumentację (art. 29 ust. 3 u.o.w.l.). W przypadku odmowy należy wysłać pisemny wniosek, a przy dalszej odmowie rozważyć pozew o wydanie dokumentów. 3. Następnym krokiem jest zwołanie zebranie lub uruchomienie głosowania. Zwołać zebranie mogą właściciele dysponujący co najmniej 1/10 udziałów. Jeśli roczne zebranie nie zostało zwołane do końca I kwartału, może je zwołać każdy właściciel (art. 30). Uchwały zapadają większością udziałów (chyba że obowiązuje „jeden właściciel – jeden głos” w danej sprawie). Niezadowoleni właściciele mają 6 tygodni na zaskarżenie uchwały do sądu (art. 25). Poproś sąd o niewstrzymywanie wykonania uchwały, chyba że istnieją wyjątkowe przesłanki. 4) Kolejnym krokiem jest wypowiedzenie umowy i przejęcie zarządzania. Na podstawie uchwał można złożyć wypowiedzenie dotychczasowemu zarządcy, zachowując termin umowny. Następnie można przejąć dokumentację i środki: protokół zdawczo-odbiorczy, księgowość, umowy z dostawcami, klucze, dostęp do kont, listy właścicieli, salda, archiwa e-mail. W razie zwłoki/odmowy należy złożyć wezwanie i pozew o wydanie dokumentów/środków (roszczenia z umowy/zlecenia i z ochrony mienia wspólnoty). 5) Jeżeli zarządca nie wykonuje obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może złożyć wniosek do sądu rejonowego o ustanowienie zarządcy przymusowego (art. 26 u.o.w.l.). Sąd określa zakres jego uprawnień i wynagrodzenie; odwoła go, gdy ustanie przyczyna. To narzędzie na sytuacje „awaryjne” (np. brak dostępu do dokumentów, blokada kont, brak zarządu). Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208

Dzień dobry, tak, jakie jest konkretne pytanie, co Państwo chcecie osiągnąć? Pozdrawiam Alicja Kociemba