Nieprawdziwy rok budowy i wady instalacji elektrycznej po zakupie domu. Roszczenia wobec sprzedającego.

Dzień dobry. 1. Rozbieżność dotycząca roku budowy (1910 zamiast deklarowanego około 1980 roku) ma zasadnicze znaczenie prawne i stanowi wadę fizyczną rzeczy sprzedanej w rozumieniu art. 556[1] § 1 pkt 2 Kodeksu cywilnego – jest to brak właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego w ogłoszeniu lub dokumentach. Różnica kilkudziesięciu lat bezpośrednio rzutuje na stopień zużycia substancji budowlanej, zastosowane technologie oraz realną wartość rynkową domu. Problemy z instalacją elektryczną również stanowią wadę fizyczną, o ile wynikają z wadliwego stanu instalacji wewnętrznej w budynku, a nie z parametrów sieci przesyłowej operatora Enea. 2. Z tytułu rękojmi za wady fizyczne przysługuje Pani przede wszystkim roszczenie o obniżenie ceny w takiej proporcji, w jakiej wartość nieruchomości z wadami pozostaje do wartości nieruchomości wolnej od wad (art. 560 k.c.), a także żądanie usunięcia wad instalacji. W przypadku wykazania, że wada ma charakter istotny, możliwe jest również złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprzedaży. Równolegle można dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.) za nienależyte wykonanie umowy. Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi przy nieruchomościach trwa 5 lat od dnia wydania rzeczy (chyba że zatajona została w sposób podstępny). 3. W celu zabezpieczenia dowodów należy utrwalić treść ogłoszenia sprzedaży (zrzuty ekranu, wydruki z portali), zachować wszelką korespondencję ze sprzedającym i pośrednikiem, protokół przekazania nieruchomości oraz akt notarialny. Ważne jest zlecenie prywatnej ekspertyzy rzeczoznawcy budowlanemu, który oceni wiek konstrukcji, stan techniczny oraz instalację elektryczną. Po wykluczeniu przez Enea winy po stronie sieci zasilającej, operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego pozwoli precyzyjnie wykazać spadek wartości domu i wyliczyć kwotę obniżenia ceny. 4. Po zebraniu wstępnych ustaleń technicznych należy skierować do sprzedającego pisemne zawiadomienie o wadach wraz z konkretnym oświadczeniem (np. o obniżeniu ceny i wezwaniem do zwrotu określonej kwoty). Pismo należy nadać listem poleconym, co przerwie bieg terminów przedawnienia i stanowić będzie wypełnienie niezbędnego obowiązku formalnego przed procesem sądowym. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208