Nieprawdziwy rok budowy i wady instalacji elektrycznej po zakupie domu. Roszczenia wobec sprzedającego.

Dzień dobry. 1. Rozbieżność dotycząca roku budowy (1910 zamiast deklarowanego około 1980 roku) ma zasadnicze znaczenie prawne i stanowi wadę fizyczną rzeczy sprzedanej w rozumieniu art. 556[1] § 1 pkt 2 Kodeksu cywilnego – jest to brak właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego w ogłoszeniu lub dokumentach. Różnica kilkudziesięciu lat bezpośrednio rzutuje na stopień zużycia substancji budowlanej, zastosowane technologie oraz realną wartość rynkową domu. Problemy z instalacją elektryczną również stanowią wadę fizyczną, o ile wynikają z wadliwego stanu instalacji wewnętrznej w budynku, a nie z parametrów sieci przesyłowej operatora Enea. 2. Z tytułu rękojmi za wady fizyczne przysługuje Pani przede wszystkim roszczenie o obniżenie ceny w takiej proporcji, w jakiej wartość nieruchomości z wadami pozostaje do wartości nieruchomości wolnej od wad (art. 560 k.c.), a także żądanie usunięcia wad instalacji. W przypadku wykazania, że wada ma charakter istotny, możliwe jest również złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprzedaży. Równolegle można dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.) za nienależyte wykonanie umowy. Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi przy nieruchomościach trwa 5 lat od dnia wydania rzeczy (chyba że zatajona została w sposób podstępny). 3. W celu zabezpieczenia dowodów należy utrwalić treść ogłoszenia sprzedaży (zrzuty ekranu, wydruki z portali), zachować wszelką korespondencję ze sprzedającym i pośrednikiem, protokół przekazania nieruchomości oraz akt notarialny. Ważne jest zlecenie prywatnej ekspertyzy rzeczoznawcy budowlanemu, który oceni wiek konstrukcji, stan techniczny oraz instalację elektryczną. Po wykluczeniu przez Enea winy po stronie sieci zasilającej, operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego pozwoli precyzyjnie wykazać spadek wartości domu i wyliczyć kwotę obniżenia ceny. 4. Po zebraniu wstępnych ustaleń technicznych należy skierować do sprzedającego pisemne zawiadomienie o wadach wraz z konkretnym oświadczeniem (np. o obniżeniu ceny i wezwaniem do zwrotu określonej kwoty). Pismo należy nadać listem poleconym, co przerwie bieg terminów przedawnienia i stanowić będzie wypełnienie niezbędnego obowiązku formalnego przed procesem sądowym. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208

Dzień dobry, przede wszystkim należy mieć na uwadze, że różnica między informacją, że budynek pochodzi z około 1980 r., a możliwym rokiem budowy 1910 r., może mieć znaczenie prawne, jeżeli była to cecha przedstawiana przed zawarciem umowy i mogła wpłynąć na decyzję o zakupie lub cenę. Sam wpis w ewidencji nie zawsze przesądza o rzeczywistym wieku obiektu, dlatego należy ustalić źródło obu dat: dokumentację budowlaną, ewidencję gruntów i budynków, archiwa, księgę wieczystą, dokumenty remontowe oraz informacje od sprzedającego. Jeżeli nieruchomość nie ma właściwości, o których zapewniał sprzedający, albo jej wartość lub użyteczność są niższe, niż wynikało z przekazanych informacji, może to stanowić wadę fizyczną w rozumieniu art. 556 i art. 556(1) Kodeksu cywilnego. Nie każda rozbieżność dat automatycznie uzasadnia roszczenie; kluczowe będzie wykazanie, że informacja o roku budowy była konkretna, nieprawdziwa i istotna gospodarczo. Podstawową podstawą jest rękojmia za wady. Przy sprzedaży nieruchomości odpowiedzialność z rękojmi co do zasady trwa przez pięć lat od wydania nieruchomości (art. 568 § 1 k.c.). To, że wady ujawniły się już po zakupie, nie odbiera Państwu praw, o ile istniały one lub ich przyczyna istniała już w chwili wydania domu. Możliwe roszczenia obejmują w szczególności: 1) żądanie obniżenia ceny w odpowiedniej proporcji, zgodnie z art. 560 § 3 k.c.; 2) żądanie usunięcia wady, jeżeli jest technicznie możliwe i adekwatne; 3) przy wadzie istotnej — złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy, choć w praktyce jest to środek wyjątkowy, zwłaszcza przy nieruchomości obciążonej kredytem; 4) dochodzenie odszkodowania, jeśli zostaną spełnione przesłanki odpowiedzialności kontraktowej. W opisanej sytuacji zasadne jest zlecenie dwóch odrębnych ocen. Rzeczoznawca budowlany albo inżynier budownictwa powinien ustalić stan techniczny, prawdopodobny wiek poszczególnych części budynku, zakres koniecznych prac oraz ich koszty. Natomiast rzeczoznawca majątkowy może ocenić wpływ rzeczywistego wieku i stanu technicznego na wartość rynkową domu, w szczególności porównać wartość nieruchomości w stanie deklarowanym i stanie faktycznym. Opinia prywatna nie jest opinią biegłego sądowego, ale może stanowić ważny dowód, uzasadniać wysokość żądanego obniżenia ceny i pomóc w negocjacjach. Warto zlecić ją osobie niezależnej od sprzedającego, pośrednika i banku. Po otrzymaniu odpowiedzi Enea i wstępnej opinii technicznej należy skierować do sprzedającego pisemne zgłoszenie wad, opisując rozbieżność dotyczącą wieku budynku i usterki elektryczne, wskazując zastrzeżenie wszelkich praw z rękojmi oraz wzywając do zajęcia stanowiska. Nie trzeba jeszcze definitywnie wskazywać ostatecznej kwoty obniżenia ceny, jeśli wymaga ona opinii, ale należy wyraźnie zastrzec roszczenia. Przy takiej wartości transakcji i możliwym sporze dowodowym wskazana jest również indywidualna konsultacja z adwokatem po analizie aktu notarialnego oraz zgromadzonych dokumentów.