Możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego na czas określony.

Dzień dobry. 1. Umowa najmu lokalu użytkowego zawarta na czas określony charakteryzuje się ścisłą trwałością stosunku prawnego. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, taką umowę można wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach określonych w treści samego kontraktu. Jeśli umowa nie zawiera konkretnych klauzul umownych zezwalających na jej wcześniejsze wypowiedzenie, trudne położenie materialne czy zdrowotne nie stanowi ustawowej przesłanki do jednostronnego zakończenia stosunku najmu przed dniem 30 kwietnia 2027 roku. 2. Kwestia opóźnienia w doręczeniu i podpisaniu aneksu o cesji z dnia 28 maja 2026 roku niestety nie daje podstaw do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym. Podpisując aneks wyraziła Pani formalną zgodę na wstąpienie nowej spółki w prawa i obowiązki dotychczasowego wynajmującego. Czynność ta wywołała skutki prawne i uzdrowiła ewentualny wcześniejszy stan niepewności. Sam fakt wcześniejszego wystawiania faktur przez nowy podmiot bez pisemnego zawiadomienia dawał jedynie prawo do wstrzymania płatności do czasu wykazania sukcesji prawnej, nie generuje jednak uprawnienia do odstąpienia od umowy po złożeniu podpisu pod aneksem. 3. W obecnym stanie prawnym jedynymi realnymi opcjami wyjścia z sytuacji są działania zmierzające do przeniesienia ciężaru umowy na inny podmiot lub wykorzystanie drogi sądowej. 4. Ostatecznym i najbardziej skomplikowanym rozwiązaniem jest wytoczenie powództwa sądowego o rozwiązanie umowy na podstawie art. 357¹ Kodeksu cywilnego (klauzula rebus sic stantibus). Wymaga to jednak wykazania przed sądem, że z powodu nadzwyczajnej, nieprzewidywalnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia wiązałoby się z rażącą stratą. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208

Szanowna Pani, Z przedstawionego opisu wynika, że zawarła Pani umowę najmu lokalu użytkowego na czas określony do 30 kwietnia 2027 r. Dwukrotnie występowała Pani o rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, jednak wynajmujący nie wyraził na to zgody. Dodatkowo wskazuje Pani, że w trakcie trwania umowy doszło do zmiany spółki będącej wynajmującym, a aneks dotyczący przejęcia praw i obowiązków podpisała Pani dopiero kilka miesięcy później. Co do zasady umowa najmu zawarta na czas określony nie może zostać wypowiedziana przed terminem, chyba że sama umowa przewiduje takie przypadki albo istnieją szczególne podstawy wynikające z przepisów prawa. Sama trudna sytuacja finansowa lub zdrowotna najemcy niestety zazwyczaj nie stanowi wystarczającej podstawy do jednostronnego rozwiązania umowy. Natomiast okoliczność zmiany wynajmującego może wymagać analizy. Sam fakt przekształcenia lub zmiany spółki nie powoduje automatycznie nieważności umowy, zwłaszcza jeżeli ostatecznie podpisała Pani aneks potwierdzający przejście praw i obowiązków. Nie oznacza to jednak, że sposób przeprowadzenia tej zmiany pozostaje całkowicie bez znaczenia – konieczna jest analiza dokumentów oraz ustalenie, w jaki sposób doszło do przejęcia praw przez nową spółkę. W mojej ocenie warto również sprawdzić, czy sama umowa nie zawiera postanowień umożliwiających wcześniejsze jej zakończenie albo czy wynajmujący nie dopuścił się naruszeń, które mogłyby uzasadniać jej rozwiązanie. Jeżeli będzie Pani zainteresowana, zapraszam do kontaktu. Po analizie umowy najmu, aneksu oraz dokumentów dotyczących zmiany spółki będę mógł ocenić, czy istnieją realne podstawy do wcześniejszego zakończenia umowy lub ograniczenia Pani odpowiedzialności. PS. Jeżeli są Państwo usatysfakcjonowani udzieloną odpowiedzią oraz dotychczasowym wsparciem, będę bardzo wdzięczny za pozostawienie krótkiego komentarza na SpecPrawniku oraz w wizytówce Google (link do wizytówki: https://share.google/hf7saPPpyxKEx0Hi5). Zajmuje to dosłownie kilka minut, a dla nas – prawników – ma ogromne znaczenie i realnie pozwala docierać z pomocą do kolejnych osób potrzebujących wsparcia prawnego. Z góry dziękuję. Adwokat Adrian Gajzler