Montaż podzielników ciepła we wspólnocie mieszkaniowej i niesprawiedliwe rozliczanie ogrzewania.

Dzień dobry. 1. Informacja przekazana przez przedstawiciela wspólnoty jest błędna. Do podjęcia decyzji o montażu podzielników kosztów ogrzewania oraz do zmiany regulaminu rozliczeń ciepła nie jest wymagana jednomyślność mieszkańców. Zgodnie z art. 22 ust. 2 i ust. 3 ustawy o własności lokali przyjęcie regulaminu rozliczania mediów oraz zmiana sposobu rozliczeń to czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Oznacza to, że decyzja zapada w formie uchwały właścicieli lokali podejmowanej większością głosów (liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, zgodnie z art. 23 ust. 2 tej ustawy). Sprzeciw jednego lub nawet kilku mieszkańców nie blokuje tej procedury, o ile większość udziałów opowie się za montażem. 2. Zgodnie z art. 45a ust. 8 i ust. 9 ustawy – Prawo energetyczne, metoda rozliczania kosztów zakupu ciepła wprowadzona przez wspólnotę powinna stymulować energooszczędne zachowania oraz zapewniać ustalanie opłat w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie. Rozliczanie wyłącznie według powierzchni lokalu, w sytuacji gdy technicznie i ekonomicznie uzasadniony jest montaż podzielników lub ciepłomierzy, może naruszać te wytyczne. 3. W tej sytuacji powinna Pani wystąpić do zarządu wspólnoty z formalnym, pisemnym wnioskiem o poddanie pod głosowanie projektu uchwały w sprawie montażu podzielników kosztów ciepła oraz przyjęcia nowego regulaminu rozliczeń (na najbliższym zebraniu rocznym lub w trybie indywidualnego zbierania głosów). Jeżeli uchwała uzyska poparcie ponad 50% udziałów, wejdzie w życie i będzie wiążąca dla wszystkich właścicieli w budynku. W przypadku podjęcia przez wspólnotę uchwały odmawiającej montażu lub utrzymującej niesprawiedliwy regulamin, przysługuje Pani prawo do jej zaskarżenia do sądu okręgowego w terminie 6 tygodni na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali z uwagi na naruszenie przepisów prawa lub zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208.

Dzień dobry, nazywam się Arkadiusz Malak, jestem adwokatem. Dziękuję za złożone zapytanie. Jeden sprzeciw nie blokuje podzielników; to, co Pani usłyszała, nie ma oparcia w przepisach, które sprawdziłem. Czy da się je zamontować, zależy jednak od instalacji. 1. Obowiązek. Budynek z instalacją ogrzewczą wodną zasilaną z sieci ciepłowniczej albo z kotłowni, mający więcej niż jedno mieszkanie lub lokal użytkowy, wyposaża się w ciepłomierze lub podzielniki kosztów ogrzewania z funkcją zdalnego odczytu, umożliwiające indywidualne rozliczenie mieszkań – o ile jest to technicznie wykonalne i opłacalne (art. 45a ust. 7a pkt 2 ustawy Prawo energetyczne, t.j. Dz.U. 2026 poz. 43, dalej pe). Rozliczanie według powierzchni lub kubatury lokali wolno stosować w takich przypadkach tylko wtedy, gdy ciepłomierze i podzielniki są technicznie niewykonalne lub nieopłacalne (art. 45a ust. 8 pkt 1 lit. a). Według rozporządzenia Ministra Klimatu i Środowiska z 7.12.2021 r. (Dz.U. 2021 poz. 2273) przy braku jednopunktowego zasilania grzejników w lokalu stosuje się podzielniki, jeśli analiza techniczna i pięcioletnia analiza ekonomiczna to potwierdzą, są zawory termostatyczne i spełnione są pozostałe warunki (§ 5). Instalacja pionowa nie wyklucza więc podzielników. 2. Kto decyduje. Metodę rozliczania wybiera właściciel lub zarządca i wprowadza ją w regulaminie rozliczeń, podawanym lokatorom do wiadomości w 14 dni (art. 45a ust. 9–10 pe). We wspólnocie mieszkaniowej uchwały zapadają większością głosów liczoną według udziałów, nie jednomyślnie (art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, t.j. Dz.U. 2026 poz. 232). Gdy wymaganej większości brak, zarząd może żądać rozstrzygnięcia sądu (art. 24), a właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę w 6 tygodni (art. 25 ust. 1–1a). W spółdzielni obowiązuje statut. Sąd Okręgowy w Szczecinie w uzasadnieniu wyroku z 26.06.2026 r. (II Ca 890/25) wskazał, że wybór metody rozliczania nie jest dowolny i dotyczy jedynie metod wskazanych w ustawie. 3. Współpraca lokatorów. Gdy wybrano metodę z podzielnikami, mieszkańcy muszą udostępnić lokale do montażu, kontroli i odczytu (art. 45a ust. 11). Gdy lokator nie udostępni urządzeń do odczytu albo je zafałszuje, zarządca może żądać odszkodowania lub obciążyć go kosztami według średniej (ust. 11a). 4. Czego nie zmienią. Nawet z podzielnikami koszty stałe dostawy ciepła i części wspólnych dzieli się według powierzchni lub kubatury (art. 45a ust. 8 pkt 1 lit. b i pkt 3). Zarządca musi nieodpłatnie informować o rozliczeniach co najmniej raz w roku (art. 45c ust. 1), a przy rozliczeniu na ciepłomierzach lub podzielnikach – także raz w miesiącu o zużyciu ciepła (ust. 2). 5. Co zrobić. Pisemnie zwrócić się do zarządu o regulamin rozliczeń oraz analizę wykonalności i opłacalności podzielników i o umieszczenie sprawy w porządku obrad; jeśli jest Pani właścicielką, ma Pani prawo kontroli działalności zarządu (art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali). Proszę napisać: czy to wspólnota czy spółdzielnia, czy ciepło idzie z sieci miejskiej czy kotłowni, jak biegnie instalacja (piony czy układ mieszkaniowy) i czy jest regulamin rozliczeń. Zapraszam do zapoznania się z ofertą mojej kancelarii oraz do kontaktu w tej sprawie: www.adwokat-malak.com www.adwokatmalak.com.pl https://www.facebook.com/adwokatmalak/ tel. 506-389-613 arkadiuszmalak@poczta.onet.pl Z wyrazami szacunku adw. Arkadiusz Malak