Jak zrezygnować z udziału w umowie deweloperskiej i pozostawić partnera jedynym nabywcą mieszkania?

Dzień dobry. 1. Zmiana struktury nabywców polega na przeniesieniu przysługujących Pani praw oraz długu na partnera (cesja wierzytelności na podstawie art. 509 Kodeksu cywilnego połączona z przejęciem długu w trybie art. 519 k.c.). Zgodnie z art. 77 § 1 k.c. w zw. z art. 40 ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym zmiana umowy deweloperskiej bezwzględnie wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Nie ma konieczności zawierania nowej umowy deweloperskiej od podstaw – wystarczający jest trójstronny aneks do dotychczasowej umowy, sporządzony przed notariuszem z udziałem Pani, partnera oraz dewelopera. Zgoda dewelopera jest w tym przypadku obligatoryjna. Przejęcie długu w postaci obowiązku zapłaty całości ceny lokalu i jego odbioru przez jednego nabywcę staje się skuteczne wyłącznie za zgodą wierzyciela (art. 519 § 2 pkt 2 k.c.). Przed wyrażeniem zgody deweloper ma prawo zweryfikować zdolność finansową partnera do samodzielnego udźwignięcia zakupu. 2. Koszty notarialne aneksu obejmują taksę notarialną obliczaną na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (z reguły w wysokości do 50% stawki podstawowej za aneks do umowy) powiększoną o 23% VAT oraz koszty wypisów aktu (6 zł + VAT za stronę). Niezbędne będzie także uiszczenie opłaty sądowej za wpis w księdze wieczystej w kwocie 150 zł za zmianę wpisu roszczenia (wykreślenie Pani uprawnień i wpisanie partnera jako wyłącznego uprawnionego do wyodrębnienia i przeniesienia własności lokalu). Ponieważ aneks następuje z inicjatywy nabywców, deweloperzy zazwyczaj obciążają całością kosztów notarialnych stronę kupującą; należy także sprawdzić, czy deweloper nie przewiduje w umowie własnej opłaty manipulacyjnej za sporządzenie aneksu na wniosek klienta. Czynność ta nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC) ani podatkowi od spadków i darowizn. Z uwagi na brak jakichkolwiek wcześniejszych wpłat na rzecz dewelopera, przeniesienie praw powiązane z przejęciem całości długu nie rodzi czystego przysporzenia majątkowego, a sama transakcja deweloperska objęta jest reżimem podatku od towarów i usług (VAT). 3. W związku z rezygnacją z udziału nie powstaną po Pani stronie żadne zobowiązania finansowe wobec partnera ani dewelopera. Brak wniesienia wkładu finansowego wyklucza potrzebę dokonywania rozliczeń z partnerem z tytułu zwrotu nakładów. Podpisanie trójstronnego aneksu w formie aktu notarialnego – zawierającego oświadczenie dewelopera o zwolnieniu Pani ze zobowiązań oraz oświadczenie partnera o wstąpieniu w całość praw i obowiązków – skutkuje wygaszeniem Pani odpowiedzialności z tytułu umowy deweloperskiej. Od momentu podpisania aktu wyłączną stroną umowy, jedynym dłużnikiem zobowiązanym do zapłaty ceny oraz wyłącznym podmiotem uprawnionym do późniejszego nabycia własności lokalu pozostanie Pani partner. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208.