Jak zabezpieczyć wkład małżonka w budowę domu na działce należącej do męża?

Dzień dobry. 1. Sporządzenie u notariusza oświadczenia, że dom budowany jest ze wspólnych środków małżonków, ma wyłącznie znaczenie dowodowe. Taki dokument w razie ewentualnego rozwodu i podziału majątku ułatwia wykazanie faktu oraz proporcji nakładów poczynionych z majątku wspólnego na majątek osobisty męża (na podstawie art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), jednak w żaden sposób nie daje drugiemu małżonkowi prawa własności do nieruchomości ani do samego domu. Zgodnie z zasadą superficies solo cedit (art. 48 Kodeksu cywilnego) budynek staje się częścią składową gruntu i wyłączną własnością właściciela działki. W razie rozstania małżonek niebędący właścicielem działki zachowuje wyłącznie roszczenie o zwrot równowartości pieniężnej swoich nakładów według ich stanu z chwili dokonania i cen z chwili podziału. 2. Jeżeli celem jest rzeczywiste zabezpieczenie praw do samego domu, a nie tylko ułatwienie przyszłych rozliczeń finansowych, prawnie skuteczniejszym rozwiązaniem jest zawarcie notarialnej umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność ustawową o tę konkretną działkę (art. 47 k.r.o.) lub darowizna udziału w prawie własności nieruchomości na rzecz drugiego małżonka. W takim przypadku oboje małżonkowie stają się współwłaścicielami zarówno gruntu, jak i wznoszonego na nim budynku. 3. W kwestii kosztów: za sporządzenie oświadczenia nieokreślającego konkretnej kwoty majątkowej maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi 200 zł, natomiast w przypadku wskazania określonej wartości nakładów notariusz może zastosować taksę stosunkową zależną od tej kwoty. Z kolei za sporządzenie umowy majątkowej małżeńskiej (np. rozszerzającej wspólność o działkę) maksymalna taksa notarialna wynosi 400 zł (§ 8 pkt 2 lit. a powołanego rozporządzenia). Do taksy notarialnej należy doliczyć 23% podatku VAT, koszt wypisów aktu oraz opłatę sądową za ujawnienie zmian w księdze wieczystej (w przypadku umowy przenoszącej własność lub rozszerzającej wspólność). Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208.

Dzień dobry, co do zasady dom trwale związany z gruntem jest częścią składową nieruchomości gruntowej (art. 48 Kodeksu cywilnego). Jeżeli działka została darowana wyłącznie mężowi, należy ona do jego majątku osobistego (art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), a w konsekwencji również wzniesiony na niej dom będzie jego własnością. Samo oświadczenie, że budowa jest finansowana po połowie, nie przeniesie na żonę udziału we własności domu ani działki. Jeżeli budowa jest finansowana z majątku wspólnego małżonków, powstają nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty męża. Przy podziale majątku po rozwodzie co do zasady podlegają one rozliczeniu na podstawie art. 45 § 1 k.r.o. Rozliczenie nie musi jednak oznaczać automatycznego zwrotu dokładnie połowy każdej wpłaconej kwoty; istotne będą m.in. rzeczywista wartość nakładów, ich wpływ na wartość nieruchomości oraz zgromadzone dowody. Warto więc dokumentować źródło finansowania: faktury, umowy z wykonawcami, przelewy, harmonogram budowy oraz ewentualne kredyty. Oświadczenie notarialne może być przydatnym dowodem, ale nie zastępuje tych dokumentów. Samo jednostronne oświadczenie męża, że dom finansowany jest ze środków wspólnych albo że żona wpłaciła określoną sumę, może wzmocnić materiał dowodowy, lecz daje ochronę ograniczoną. Lepszym rozwiązaniem jest umowa między małżonkami, w której precyzyjnie określicie Państwo: 1) wysokość i źródło nakładów każdego z małżonków; sposób ich dokumentowania; 2) zasady rozliczenia w razie rozwodu, sprzedaży nieruchomości lub śmierci jednego z małżonków; 3) termin płatności i ewentualną waloryzację; 4) możliwość dobrowolnego poddania się przez męża egzekucji w akcie notarialnym, zgodnie z art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. Pozdrawiam adw. Mateusz Frąckowiak