Jak ustalić stan prawny nieruchomości.

Dzień dobry. 1. Odzyskanie statusu gruntów rolnych lub pastwisk jest możliwe, a wybór właściwej ścieżki zależy od obecnego stanu faktycznego na gruncie oraz od tego, czy działka rzeczywiście jest porośnięta drzewostanem. Zmiana oznaczenia użytku na las (Ls) bez bezpośredniego zawiadomienia właściciela następuje najczęściej w ramach okresowej, urzędowej modernizacji ewidencji gruntów i budynków (EGiB) prowadzonej przez właściwe starostwo powiatowe. 2. Jeżeli na gruncie w rzeczywistości nie ma drzew i krzewów leśnych (brak zwartej roślinności leśnej o powierzchni co najmniej 0,10 ha) i teren nadal jest użytkowany lub zdatny pod wypas czy uprawę, wpis w ewidencji jest niezgodny ze stanem faktycznym. W takim przypadku należy złożyć do starosty wniosek o aktualizację operatu ewidencji gruntów i budynków w celu sprostowania błędu. W toku postępowania organ przeprowadza oględziny w terenie lub powołuje klasyfikatora gruntów, po czym wydaje decyzję przywracającą użytek rolny. 3. Jeżeli natomiast grunt przez lata uległ naturalnej sukcesji i faktycznie zarósł drzewostanem o cechach lasu, samowolne wycięcie drzew jest niedopuszczalne i rodzi odpowiedzialność karną oraz finansową za nielegalny wyrąb. W takiej sytuacji przywrócenie funkcji rolnej wymaga uzyskania formalnej decyzji starosty zezwalającej na zmianę lasu na użytek rolny w trybie art. 13 ust. 2 i 3 ustawy o lasach, co wymaga wykazania szczególnie uzasadnionych potrzeb właściciela. Pierwszym krokiem w takiej sytuacji powinno być natomiast uzyskanie w wydziale geodezji starostwa informacji o dokładnej dacie i podstawie prawnej dokonanego przekwalifikowania. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208.

Dzień dobry, nazywam się Arkadiusz Malak, jestem adwokatem. Dziękuję za złożone zapytanie. Odpowiedź zależy od tego, co dokładnie zmieniło się „na las”. To mogą być dwie różne sprawy: (a) błędny lub nieuzasadniony wpis użytku w ewidencji gruntów i budynków, albo (b) grunt, który rzeczywiście stał się lasem w rozumieniu ustawy (np. przez zalesienie lub samosiew). Do tego dochodzą dwie kwestie dodatkowe: przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz to, czy dla Pana gruntów sporządzono uproszczony plan urządzenia lasu, który może blokować zmianę w ewidencji. Pierwszym krokiem powinno być ustalenie, na jakiej podstawie wpisano „las”. 1. Ewidencja a rzeczywisty status gruntu. W ewidencji użytki oznacza się symbolami: grunty orne – R, pastwiska trwałe – Ps, lasy – Ls, a grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych – Lzr (rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków, t.j. Dz.U. 2024 poz. 219, § 9). Rozróżnienie Ls i Lzr może mieć duże znaczenie praktyczne, więc proszę sprawdzić, jaki symbol widnieje dziś w wypisie. Samo wykazanie, że grunt był kiedyś pastwiskiem, nie oznacza automatycznie obowiązku przywrócenia dawnego oznaczenia, jeśli stan faktyczny jest dziś inny. Ewidencja ma charakter rejestrowy: odzwierciedla stan wynikający z dokumentów, a w części dotyczącej lasów prowadzi się ją z uwzględnieniem przepisów o lasach (art. 20 ust. 3a Prawa geodezyjnego i kartograficznego). 2. Aktualizacja ewidencji i środki prawne. Informacje w ewidencji podlegają aktualizacji z urzędu albo na wniosek właściciela lub osoby władającej gruntem (art. 24 ust. 2a Prawa geodezyjnego i kartograficznego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1389). Aktualizacja następuje czynnością materialno-techniczną na podstawie określonych dokumentów (np. księgi wieczyste, ostateczne decyzje, dokumentacja geodezyjna przyjęta do zasobu), a w pozostałych przypadkach – decyzją administracyjną (ust. 2b); odmowa aktualizacji następuje zawsze decyzją (ust. 2c). Proszę więc złożyć do starosty wniosek o zmianę danych ewidencyjnych z uzasadnieniem i dowodami, że stan faktyczny to pastwisko lub grunt orny (zdjęcia, ortofotomapy z różnych lat, dokumenty z dopłat rolniczych, dawne wypisy z ewidencji). Od decyzji starosty służy odwołanie do wojewódzkiego inspektora nadzoru geodezyjnego i kartograficznego (art. 7b ust. 2 pkt 2 tej ustawy, art. 127 i 129 Kodeksu postępowania administracyjnego, termin 14 dni od doręczenia), a następnie skarga do sądu administracyjnego. Warto też zażądać kopii dokumentów, na podstawie których wpisano „Ls”, bo zbiór dokumentów uzasadniających wpisy jest częścią operatu ewidencyjnego (art. 24 ust. 1 pkt 2) i można żądać ich udostępnienia (ust. 3 pkt 3). Jeżeli wpis zmieniono bez decyzji (czynnością materialno-techniczną), nie ma osobnej decyzji do zaskarżenia; wtedy właściwą drogą jest wniosek o aktualizację, a po odmowie – odwołanie od decyzji odmownej. 3. Uproszczony plan urządzenia lasu (UPUL). To najważniejszy punkt do sprawdzenia w starostwie. W ewidencji gruntów i budynków uwzględnia się ustalenia planów urządzenia lasu i uproszczonych planów urządzenia lasu dotyczące granic i powierzchni lasu (art. 20 ust. 2 ustawy o lasach). Dla lasów niestanowiących własności Skarbu Państwa uproszczony plan sporządza się na zlecenie starosty lub właściciela i zatwierdza starosta (art. 21 ust. 1, art. 22 ust. 2). Projekt planu wykłada się na 60 dni w urzędzie gminy, o czym wójt informuje pisemnie właścicieli lasów; w terminie 30 dni od daty wyłożenia właściciele mogą składać zastrzeżenia i wnioski, a starosta rozstrzyga o nich decyzjami (art. 21 ust. 4–5). Jeżeli obowiązuje plan, który obejmuje Pana działki jako las, to sam wniosek o zmianę wpisu w ewidencji może nie wystarczyć, bo zmiana planu następuje co do zasady aneksem, z zachowaniem zasad zatwierdzania (art. 23 ust. 1 w zw. z art. 22). Z kolei Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 12 lutego 2026 r. (I OSK 86/25), w którym oddalono skargę kasacyjną w sprawie zastrzeżeń do projektu uproszczonego planu, przyjął, że dopóki prawidłowość wpisu w ewidencji gruntów nie zostanie skutecznie podważona, organy są nim związane w procesie urządzania lasów. Z tego wynika, że kolejność ma znaczenie: jeżeli kwestionuje Pan kwalifikację gruntu, trzeba to zrobić zarówno w ewidencji, jak i w postępowaniu w sprawie planu. Przepisy o wykładaniu projektu dotyczą nowych planów, więc jeżeli takie wyłożenie było niedawno, proszę niezwłocznie sprawdzić, czy 30-dniowy termin nie biegnie. 4. Jeżeli zmiana nastąpiła w modernizacji ewidencji. Projekt operatu wykłada się do wglądu na 15 dni roboczych i w tym czasie można zgłaszać uwagi (art. 24a ust. 4 i 6), a po ogłoszeniu informacji w dzienniku urzędowym województwa przysługuje 30 dni na zgłoszenie zarzutów (ust. 9), o których starosta rozstrzyga decyzją (ust. 10). Zarzuty złożone po terminie traktuje się jak wniosek o zmianę danych ewidencyjnych (ust. 12). Od decyzji starosty przysługuje odwołanie w terminie 14 dni od doręczenia (art. 129 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego). Jeżeli ogłoszenie było niedawno, proszę niezwłocnie sprawdzić, czy termin jeszcze biegnie. 5. Co jest lasem i zmiana lasu na użytek rolny. Zgodnie z art. 3 ustawy o lasach lasem jest m.in. grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (drzewami i krzewami oraz runem leśnym) lub przejściowo jej pozbawiony, a przy tym przeznaczony do produkcji leśnej albo spełniający jedną z pozostałych przesłanek z tego przepisu. Samo zadrzewienie czy samosiew nie przesądza więc o statusie, ale może mieć znaczenie. Jeżeli grunt rzeczywiście ma status lasu, ustawa dopuszcza zmianę lasu na użytek rolny w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów (art. 13 ust. 2). W stosunku do lasów niestanowiących własności Skarbu Państwa decyzję wydaje starosta na wniosek właściciela lasu, a dla lasów Skarbu Państwa – dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, na wniosek nadleśniczego (ust. 3). To odrębny tryb od sprostowania ewidencji: nie służy do kwestionowania, że wpis był błędny (bo sama prośba o zmianę lasu na użytek rolny zakłada, że grunt jest lasem), a przesłanka „szczególnie uzasadnionych potrzeb” podlega ocenie organu, więc wyniku nie mogę zagwarantować. Nie należy go mylić z art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, który dotyczy przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne w planie miejscowym. 6. Plan miejscowy i nadzwyczajne tryby. Przeznaczenie gruntu do zalesienia może wynikać z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy (art. 14 ust. 3 ustawy o lasach), dlatego proszę uzyskać w gminie wypis i wyrys z planu; samo takie przeznaczenie nie oznacza jednak automatycznie zmiany użytku w ewidencji. Jeżeli za zmianą statusu stoi ostateczna decyzja administracyjna, a nie wiedział Pan o postępowaniu, można rozważyć wznowienie postępowania (art. 145 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania administracyjnego, wniosek w ciągu miesiąca od dnia, w którym dowiedział się Pan o decyzji – art. 148) albo stwierdzenie nieważności decyzji z przyczyn z art. 156 § 1 (np. rażące naruszenie prawa). Sam brak wiedzy o zmianie wpisu nie oznacza jeszcze nieważności, a tryby te dotyczą decyzji, nie zwykłej czynności materialno-technicznej. Proszę przygotować: numery działek i obręb, aktualny wypis i wyrys z ewidencji, wypis z księgi wieczystej, pisma lub ogłoszenie o modernizacji (jeśli było), informację o planie miejscowym, informację ze starostwa, czy działki objęto uproszczonym planem urządzenia lasu, i wszelkie dokumenty dotyczące zalesienia. Mogę ocenić, który tryb ma zastosowanie, i przygotować zarzuty lub wniosek do starosty. Proszę o kontakt. Serdecznie zapraszam do zapoznania się z ofertą kancelarii oraz do kontaktu w celu omówienia sprawy: www.adwokat-malak.com www.adwokatmalak.com.pl https://www.facebook.com/adwokatmalak/ tel. 506-389-613 arkadiuszmalak@poczta.onet.pl Z wyrazami szacunku adw. Arkadiusz Malak