Jak sprzedać udział 1/2 w mieszkaniu obciążonym kredytem hipotecznym i zadłużeniem męża?

Dzień dobry. 1. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego może Pani zbyć swój udział 1/2 w lokalu w dowolnym momencie bez zgody męża, zawierając umowę w formie aktu notarialnego. W praktyce rynkowej sprzedaż udziału w lokalu zajmowanym przez skonfliktowanego współwłaściciela, z obciążoną hipoteką i toczącą się egzekucją komorniczą, jest transakcją trudną i trafia niemal wyłącznie do wyspecjalizowanych firm skupujących udziały z dużym dyskontem cenowym. Trzeba pamiętać, że zbycie udziału nie zwalnia Pani z długu osobistego wobec banku z tytułu kredytu hipotecznego – dopóki umowa kredytowa nie zostanie prawomocnie unieważniona w toczącym się procesie frankowym, nadal pozostaje Pani dłużnikiem osobistym banku. 2. W kwestii zaległości czynszowych, wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej współwłaściciele z reguły odpowiadają solidarnie. Jednak z uwagi na samowolną wymianę zamków i wyłączne korzystanie z lokalu przez męża, w relacji wewnętrznej to jego w całości obciążają koszty eksploatacji. Przysługuje Pani wobec męża roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z Pani udziału (art. 224–225 w zw. z art. 206 k.c.) oraz roszczenie regresowe o zwrot wszelkich opłat czynszowych, które musiałaby Pani uregulować. Należy wystosować do męża pisemne wezwanie do zapłaty wynagrodzenia oraz do uregulowania zaległości czynszowych. 3. Równoległą ścieżką prawną wobec poszukiwania kupca na wolnym rynku jest wniesienie do sądu wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości (art. 210 k.c.), np. poprzez podział cywilny, czyli sprzedaż lokalu w drodze licytacji i podział uzyskanych środków po potrąceniu kosztów. Zajęcie komornicze udziału męża nie stoi na przeszkodzie takiemu postępowaniu, a w jego toku można dokonać wzajemnych rozliczeń z tytułu długów czynszowych i bezumownego korzystania. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208.

Dzień dobry, jako współwłaścicielka ma Pani prawo do korzystania z nieruchomości. Bezprawne uniemożliwienie wstępu (wymiana zamków) narusza Pani posiadanie – przysługuje Pani roszczenie o przywrócenie naruszonego posiadania. W kwestii sprzedaży: ma Pani prawo zbyć swój udział (1/2) bez zgody męża, jednak znalezienie nabywcy na udział w nieruchomości obciążonej hipoteką i zajętej komorniczo będzie trudne. Rekomenduję skierowanie do męża wezwania do zapłaty połowy zaległości czynszowych oraz roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z Pani udziału. Najskuteczniejszym rozwiązaniem będzie wniosek do sądu o zniesienie współwłasności, co pozwoli na sprzedaż mieszkania w trybie licytacji komorniczej i podział sumy uzyskanej ze sprzedaży. R. pr. Elżbieta Walczak