Formalna zamiana mieszkań między rodzeństwem po wcześniejszych darowiznach rodzinnych.

Dzień dobry. 1. Najwłaściwszym i najprostszym sposobem na prawną regulację obecnego stanu faktycznego jest zawarcie umowy zamiany nieruchomości na podstawie art. 603 Kodeksu cywilnego. Ponieważ transakcja dotyczy przeniesienia praw własności do lokali mieszkalnych, dla jej ważności bezwzględnie wymagane jest zachowanie formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 158 Kodeksu cywilnego). Pani były mąż oraz jego siostra muszą udać się wspólnie do wybranej kancelarii notarialnej, przedstawiając dokumenty potwierdzające ich aktualne tytuły prawne do mieszkań (akty notarialne dokumentujące darowizny od babci i matki) oraz numery Ksiąg Wieczystych obu lokali. Notariusz w jednym akcie prawnym dokona zamiany własności, a następnie samodzielnie prześle do właściwego sądu rejonowego wnioski o dokonanie odpowiednich wpisów w księgach wieczystych. 2. Zawarcie umowy zamiany nieruchomości co do zasady wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). W opisanym przypadku strony transakcji, czyli były mąż i jego siostra, znajdują się jednak w uprzywilejowanej sytuacji, ponieważ jako rodzeństwo należą do I grupy podatkowej. Zgodnie z art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ustawodawca zwalnia z tego podatku umowy zamiany budynków mieszkalnych lub ich części (w tym lokali stanowiących odrębną własność), jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone właśnie do I grupy podatkowej. Oznacza to, że transakcja będzie całkowicie zwolniona z dwuprocentowego podatku PCC, niezależnie od tego, czy mieszkania mają identyczną wartość rynkową, czy też konieczna będzie dopłata z jednej ze stron. 3. Przed transakcją należy zweryfikować natomiast kwestię podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT), który pojawia się przy zbyciu nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Dla Pani byłego męża zamiana jest neutralna podatkowo, ponieważ od darowizny od babci minęło już ponad 5 lat. Ryzyko podatkowe może natomiast wystąpić po stronie jego siostry, jeżeli mieszkanie od matki otrzymała niedawno i ten pięcioletni okres jeszcze nie upłynął. Siostra męża może jednak uniknąć zapłaty podatku dochodowego, powołując się przed urzędem skarbowym na tak zwaną ulgę mieszkaniową na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Warunkiem zwolnienia jest przeznaczenie przychodu z zamiany na własne cele mieszkaniowe, a samo nabycie nowego lokalu w drodze umowy zamiany w celu zamieszkania w nim i opieki nad babcią stanowi bezpośrednią, ustawową realizację tego celu. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208