Darowizna mieszkania z aktywnym najmem okazjonalnym – zmiana właściciela, pełnomocnictwo i możliwość modyfikacji umowy najmu.

Dzień dobry. 1. Uregulowanie kwestii własności mieszkania przy zachowaniu dotychczasowego sposobu zarządzania lokalem jest możliwe i stosunkowo proste do przeprowadzenia. Najkorzystniejszą formą przekazania nieruchomości w relacji matka-córka jest umowa darowizny, ponieważ pozwala ona na całkowite zwolnienie z podatku od spadków i darowizn w ramach tzw. zerowej grupy podatkowej, pod warunkiem zgłoszenia tego faktu do urzędu skarbowego, co w przypadku aktu notarialnego dzieje się automatycznie. Co istotne, Pani obecność w Polsce na żadnym etapie nie jest niezbędna, ponieważ może Pani ustanowić pełnomocnika (na przykład mamę lub inną zaufaną osobę) do przyjęcia darowizny w Pani imieniu. Pełnomocnictwo takie musi mieć jednak formę aktu notarialnego, więc musiałaby Pani udać się do zagranicznego notariusza aby sporządzić odpowiedni dokument i przesłać go do kraju (a także nadać dokumentowi klauzulę apostille i dokonać tłumaczenia przysięgłego dokumentu). 2. W odniesieniu do umowy najmu okazjonalnego sytuacja jest nieco bardziej złożona, ponieważ polskie prawo traktuje umowy na czas oznaczony w sposób szczególny. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, taką umowę można wypowiedzieć przed terminem wyłącznie z przyczyn w niej wyraźnie określonych. Zapis o dwumiesięcznym okresie wypowiedzenia bez podania przyczyny w umowie na czas oznaczony może zostać uznany za nieważny przez sąd, dlatego znacznie bezpieczniej jest wprowadzić konkretny zapis o możliwości wypowiedzenia z ważnych przyczyn, takich jak powrót właściciela do kraju w celu zamieszkania w lokalu. Firma pośrednicząca nie musi wyrażać zgody na merytoryczne zmiany w treści umowy najmu, o ile Pani mama jako obecna wynajmująca podejmie taką decyzję, jednak należy pamiętać, że najem okazjonalny wymaga oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego, więc każda zmiana właściciela lub istotnych warunków może wiązać się z koniecznością wizyty lokatorów u notariusza w celu aktualizacji tych dokumentów. 3. Kwestia zmiany właściciela w trakcie trwania umowy najmu jest uregulowana ustawowo – jako nowy nabywca wstępuje Pani z mocy prawa w stosunek najmu w miejsce mamy. Oznacza to, że obecna umowa trwa nadal, jednak po przepisaniu mieszkania warto sporządzić aneks informujący lokatorów o zmianie właściciela i rachunku do wpłat. Jeśli zależy Pani na tym, aby mama nadal zarządzała mieszkaniem i rozliczała opłaty, najprostszym rozwiązaniem jest udzielenie jej szerokiego pełnomocnictwa do zarządzania nieruchomością oraz podpisanie z nią umowy użyczenia lokalu. Dzięki temu mama będzie miała tytuł prawny do występowania przed firmą pośredniczącą, urzędami czy wspólnotą, a finansowe aspekty (opłaty i przychody) będą mogły pozostać w jej gestii do czasu Pani powrotu. Sama umowa z firmą zarządzającą będzie wymagała aktualizacji lub podpisania aneksu, w którym zostanie wskazane, że jako nowa właścicielka upoważnia Pani mamę do dalszej współpracy na dotychczasowych zasadach. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208