Darowizna czy dożywocie. Jak przepisać dom bez późniejszych roszczeń o zachowek?

Dzień dobry, sama darowizna domu na Pana/Pani rzecz nie wyłącza roszczeń braci ani małżonka mamy o zachowek. Po śmierci mamy, jeżeli w spadku nie będzie już majątku, uprawnieni mogą kierować roszczenie o zapłatę zachowku bezpośrednio do obdarowanego (art. 991 i nast. Kodeksu cywilnego). W praktyce częściej rozważa się umowę dożywocia (art. 908–916 Kodeksu cywilnego). W zamian za przeniesienie własności zobowiązuje się Pan/Pani zapewnić mamie utrzymanie, np. mieszkanie, wyżywienie, opiekę, pomoc w chorobie i pogrzeb. Ponieważ jest to umowa odpłatna, nieruchomość co do zasady nie jest doliczana do substratu zachowku tak jak darowizna. Przy wartości nieruchomości około 500 000 zł orientacyjne koszty zawarcia umowy dożywocia to zasadniczo PCC 2%, czyli około 10 000 zł, plus taksa notarialna: 2.770 zł netto, a do tego koszt wypisów aktu i opłata sądowa (200 zł).

Dzień dobry. 1. W celu zabezpieczenia się przed roszczeniami o zachowek najskuteczniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy dożywocia (art. 908 Kodeksu cywilnego). Zwykła darowizna uczyniona na rzecz dziecka dolicza się do spadku przy obliczaniu zachowku bez względu na upływ czasu. Wprawdzie wcześniejsze darowizny otrzymane przez braci również podlegałyby zaliczeniu na poczet ich ewentualnego zachowku, jednak w razie sporu sądowego wymaga to udowadniania faktów i wyceny działek z chwili ich darowania według cen obecnych. Z kolei nieruchomość nabyta w drodze umowy dożywocia jest nabyciem odpłatnym i na gruncie orzecznictwa w ogóle nie podlega doliczeniu do substratu zachowku. Alternatywą przy darowiźnie byłoby zawarcie przed notariuszem umów ze wszystkimi braćmi o zrzeczenie się przez nich prawa do zachowku lub dziedziczenia po mamie. 2. Do kręgu uprawnionych do zachowku po mamie – oprócz dzieci – należy również jej małżonek (ojciec), o ile żyje w chwili otwarcia spadku i nie został wyłączony od dziedziczenia. 3. Koszty transakcji przy wartości 500 000 zł różnią się w zależności od wybranej umowy. Przy umowie dożywocia obowiązkowy jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w stawce 2%, czyli 10 000 zł, maksymalna taksa notarialna wynosi 2 770 zł netto (ok. 3 407 zł brutto z 23% VAT), a opłaty sądowe w księdze wieczystej za wpis własności i dożywocia to 350 zł (plus koszt wypisów aktu ok. 100–200 zł). Przy darowiźnie w najbliższej rodzinie nie płaci się podatku od spadków i darowizn ani PCC, taksa notarialna podlega ustawowej obniżce o połowę (maksymalnie ok. 1 385 zł netto + VAT), a opłata sądowa wynosi 200 zł, lecz darowizna pozostawia otwartą drogę do roszczeń finansowych rodzeństwa. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208