Czy współwłaściciele prywatnej drogi mogą samodzielnie zamontować próg zwalniający.

Witam serdecznie. Zgoda wszystkich współwłaścicieli jest co do zasady wymagana, a twierdzenie, że „art. 199 KC nie mówi wprost o drogach prywatnych i można działać bez zgody wszystkich”, jest nieprawidłowe. Kluczowe przepisy Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 199 KC:Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Przepis ten dotyczy każdej rzeczy wspólnej, w tym drogi prywatnej stanowiącej współwłasność (nie ma wyjątku dla dróg). Dla porównania: Art. 201 KC – czynności zwykłego zarządu wymagają zgody większości współwłaścicieli (liczonej według wielkości udziałów, a nie liczby osób). Czynności zwykłego zarządu to bieżące sprawy związane z normalną eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym (np. doraźne naprawy nawierzchni, odśnieżanie, drobne uzupełnienia ubytków). Czy montaż progów zwalniających / szykan to czynność przekraczająca zwykły zarząd? Tak – w typowych okolicznościach taką inwestycję uznaje się za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Powody:Jest to trwała zmiana nawierzchni i sposobu korzystania z drogi (wymuszenie obniżenia prędkości, wprowadzenie przeszkód). Nie jest to zwykłe utrzymanie w dotychczasowym stanie, lecz modernizacja/zmiana urządzenia drogi. Orzecznictwo i doktryna zaliczają do czynności przekraczających zwykły zarząd m.in. budowę/trwałe instalowanie obiektów, przebudowę, istotną modernizację czy działania zmieniające dotychczasowy sposób korzystania z rzeczy wspólnej. W Waszej sytuacji dodatkowo przemawia za tym wąska droga i ryzyko utrudnienia (lub nawet uniemożliwienia) wjazdu na posesje szeregówek. Taka ingerencja może naruszać prawo każdego współwłaściciela do korzystania z rzeczy wspólnej w zakresie dającym się pogodzić z prawami pozostałych (art. 206 KC).Co mogą zrobić zwolennicy (mając zgodę mecenasa z większością udziałów)?Nie mogą po prostu „wybudować, a niezgadzający się niech potem idą do sądu”. Ponieważ nie mają zgody wszystkich, współwłaściciele posiadający łącznie co najmniej połowę udziałów (tu: mecenas + zwolennicy) mogą złożyć do sądu wniosek o zezwolenie na dokonanie tej czynności (tryb nieprocesowy). Sąd oceni: cel zamierzonej czynności (np. bezpieczeństwo), interesy wszystkich współwłaścicieli (w tym tych, którym utrudni to wjazd). Sąd nie musi automatycznie wyrazić zgody – może odmówić, jeśli uzna, że czynność krzywdzi część współwłaścicieli lub nie jest uzasadniona. Co jeśli postawią szykany/progi bez zgody wszystkich i bez orzeczenia sądu?Czynność jest bezskuteczna/nieważna w stosunkach wewnętrznych między współwłaścicielami. Pozostali mogą: żądać zaniechania naruszeń i przywrócenia stanu poprzedniego (usunięcia urządzeń), wystąpić z powództwem negatoryjnym (ochrona własności – art. 222 § 2 KC) lub o ochronę posiadania, dochodzić odszkodowania, jeśli dojdzie do szkód (np. uszkodzenie pojazdów, utrudniony dostęp). Samowolne postawienie przeszkód na wspólnej drodze może być traktowane jako naruszenie prawa do współposiadania i korzystania. Dodatkowe uwagi praktyczne Opinie prawne, których nikt nie pokazał, nie mają mocy wiążącej. Art. 199 KC jest jasny i dotyczy każdej współwłasności. Nawet na drodze prywatnej (wewnętrznej) właściciel/współwłaściciele ponoszą odpowiedzialność za bezpieczeństwo urządzeń. Źle wykonane lub nieoznakowane progi mogą generować odpowiedzialność cywilną za szkody. Formalności budowlane są zwykle prostsze niż na drogach publicznych, ale nie zastępują zgody cywilnoprawnej wynikającej z KC. Podsumowanie: Nie, nie mogą legalnie postawić szykan/progów bez zgody wszystkich współwłaścicieli albo bez zastępczego orzeczenia sądu wydanego na wniosek posiadaczy co najmniej połowy udziałów. Twierdzenie, że „nie muszą mieć zgody wszystkich i niezgadzający się mogą ich potem pozwać”, jest odwróceniem prawidłowej kolejności – najpierw trzeba uzyskać wymagane uprawnienie, a nie działać samowolnie. Pozdrawiam serdecznie. Adwokat Arkadiusz Malak Jeżeli niniejsza porada w jakikolwiek sposób wyjaśniła sprawę, bardzo proszę o wystawienie opinii.

Dzień dobry. 1. Twierdzenia zwolenników budowy szykan są wadliwe pod względem prawnym. Montaż progów zwalniających lub szykany na drodze prywatnej stanowi fizyczną ingerencję w infrastrukturę nieruchomości oraz trwale zmienia dotychczasowe warunki korzystania z niej, co bezsprzecznie kwalifikuje tę inwestycję jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną. 2. Pojęcie „rzecz wspólna” użyte w art. 199 Kodeksu cywilnego dotyczy każdego przedmiotu prawa własności, w tym prywatnych działek drogowych. Przepis ten nie musi wymieniać dróg prywatnych z nazwy, by znajdował do nich pełne zastosowanie. Zgodnie z art. 199 KC, do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymagana jest bezwzględna zgoda wszystkich współwłaścicieli (100% udziałów). 3. Sama większość udziałów (posiadana przez reprezentanta masy spadkowej po deweloperze wraz z częścią mieszkańców) nie daje prawa do samowolnego wykonania prac. Jeśli brak jest jednomyślności, większość posiadająca co najmniej połowę udziałów nie może zbudować przeszkód według własnego uznania, lecz musi najpierw wystąpić do sądu z wnioskiem o wydanie postanowienia zastępującego zgodę pozostałych współwłaścicieli (art. 199 zdanie drugie KC). W takim postępowaniu sąd ocenia cel inwestycji oraz interesy wszystkich mieszkańców — w tym weryfikuje, czy proponowane szykany nie utrudnią lub nie uniemożliwią wjazdu na posesje właścicielom domów szeregowych. 4. Samowolny montaż progów lub szykan bez zgody 100% współwłaścicieli albo bez uprzedniego, prawomocnego orzeczenia sądu stanowi czynność bezprawną (samowolę). W przypadku podjęcia takich prac, przeciwni inwestycji współwłaściciele mają prawo zablokować ich prowadzenie, a po ich ewentualnym wykonaniu — żądać na drodze sądowej natychmiastowego przywrócenia stanu poprzedniego i usunięcia przeszkód na koszt osób, które je zamontowały (art. 222 § 2 w związku z art. 206 KC) oraz wnieść o ochronę naruszonego posiadania. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208