Czy sąsiedzi mogą zagospodarować poddasze nad mieszkaniem bez zgody wspólnoty i ingerować w konstrukcję budynku?

Dzień dobry. 1. Wykucie szerszego otworu w stropie, montaż okna dachowego nieujętego w projekcie budowlanym oraz adaptacja poddasza nieużytkowego na pomieszczenia użytkowe naruszają przepisy Prawa budowlanego. Ingerencja w konstrukcję stropu i połaci dachowej stanowi istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub roboty wymagające pozwolenia na budowę (art. 28 oraz art. 36a ustawy – Prawo budowlane), natomiast przeznaczenie poddasza na cele mieszkalne wymaga zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania (art. 71 Prawa budowlanego). W tej sytuacji należy złożyć pisemne zawiadomienie do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z wnioskiem o przeprowadzenie kontroli, co skutkuje wszczęciem postępowania, wstrzymaniem robót oraz nakazaniem przywrócenia stanu poprzedniego albo legalizacji zmian (art. 50–51 oraz art. 71a Prawa budowlanego). 2. Niezależnie od tytułu prawnego do samej przestrzeni poddasza, strop oddzielający kondygnacje oraz dach stanowią nieruchomość wspólną (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). Sąsiedzi nie mogą w nie ingerować bez uchwały wspólnoty mieszkaniowej (art. 22 ust. 2 i 3 tej ustawy). Należy zgłosić naruszenie zarządcy lub zarządowi wspólnoty, a ponadto jako współwłaściciel nieruchomości wspólnej może Pani wytoczyć przeciwko sąsiadom powództwo negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem (art. 222 § 2 w zw. z art. 209 Kodeksu cywilnego). W przypadku zalania z wadliwie lub nielegalnie wykonanej instalacji sąsiedzi będą ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą na zasadzie winy (art. 415 Kodeksu cywilnego). 3. Wobec dewelopera przysługują Pani roszczenia z tytułu rękojmi za wady lokalu i części wspólnych (art. 556 i następne Kodeksu cywilnego) oraz z tytułu nienależytego wykonania umowy (art. 471 Kodeksu cywilnego), jeżeli budynek został wydany z oknem dachowym niezgodnym z projektem lub jeżeli deweloper w prospekcie informacyjnym bądź umowie zapewnił o braku zabudowy nad Pani lokalem. W takim przypadku może Pani złożyć deweloperowi pisemne oświadczenie o obniżeniu ceny albo wezwać go do usunięcia wad. Jeżeli jednak przynależność poddasza do lokalu sąsiedniego wynikała z dokumentacji projektowej udostępnionej przed zakupem, podnoszenie zarzutu wprowadzenia w błąd co do samego istnienia tej przestrzeni nad Pani mieszkaniem będzie utrudnione. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208.

Dzień dobry, sytuacja wymaga natychmiastowych kroków formalnych. Skoro deweloper i sąsiedzi ignorują Pana żądania, należy podjąć następujące działania: - Zawiadomienie Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (zmiana przeznaczenia poddasza, przeróbki konstrukcyjne, okno dachowe niezgodne z projektem). To wymusi urzędową ekspertyzę. - Wezwanie przedsądowe: formalne wezwanie do przedstawienia dokumentacji powykonawczej i ekspertyzy technicznej konstrukcji pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową. - Zabezpieczenie dowodów: Udokumentowanie stanu faktycznego zdjęciami i opinią prywatnego rzeczoznawcy budowlanego. Samowolne ingerencje w części wspólne i konstrukcję budynku są niedopuszczalne. Działania nadzoru budowlanego mogą doprowadzić do wstrzymania prac lub nakazu przywrócenia stanu poprzedniego. Zapraszam do dalszego kontaktu w celu analizy posiadanej dokumentacji i przygotowania stosownych pism.