Czy rezygnacja z wykupu mieszkania gminnego z bonifikatą grozi wypowiedzeniem najmu lub sprzedażą lokalu z lokatorem?

Dzień dobry. 1. Nieskorzystanie z oferty wykupu nie daje gminie prawa do wypowiedzenia umowy najmu ani do żądania opuszczenia lokalu. Katalog podstaw wypowiedzenia umowy najmu lokalu komunalnego jest wyczerpująco uregulowany w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów (należą do nich m.in. zwłoka z zapłatą czynszu, dewastacja lokalu, podnajem bez zgody gminy czy posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej lub pobliskiej miejscowości). Rezygnacja z zakupu nieruchomości nie stanowi przesłanki do rozwiązania stosunku najmu, w związku z czym Pani mama może nadal legalnie zamieszkiwać w lokalu na dotychczasowych zasadach. Obowiązek utrzymania budynku i przeprowadzenia remontów części wspólnych oraz napraw głównych instalacji ciąży z mocy prawa na gminie jako wynajmującym (art. 6a powołanej ustawy). 2. W przypadku nieskorzystania przez najemcę z ustawowego prawa pierwszeństwa nabycia (wynikającego z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami), gmina ma możliwość wystawienia lokalu na sprzedaż w drodze przetargu publicznego, czyli sprzedaży lokalu z lokatorem. W praktyce samorządy rzadko decydują się na taki krok z uwagi na znikomą atrakcyjność rynkową takich lokali. Nawet w razie sprzedaży nowy nabywca wstępuje z mocy prawa w dotychczasowy stosunek najmu (art. 678 Kodeksu cywilnego) i staje się nowym wynajmującym. Mama nadal podlega pełnej ochronie ustawy o ochronie praw lokatorów, a nowy właściciel mógłby wypowiedzieć umowę jedynie w wyjątkowych, ustawowo określonych sytuacjach (np. na cele własne mieszkaniowe, co przy braku zaoferowania lokalu zamiennego wiąże się z 3-letnim okresem wypowiedzenia). 3. Warto również poddać analizie kwestię doliczenia podatku VAT. Zbycie lokali mieszkalnych zasiedlonych od wielu lat (po upływie co najmniej 2 lat od tzw. pierwszego zasiedlenia) co do zasady podlega ustawowemu zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Doliczenie stawki podatku VAT przez gminę mogło nastąpić omyłkowo, co przed złożeniem ostatecznego oświadczenia o rezygnacji warto zweryfikować w urzędzie gminy. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208.

Dzień dobry, 1) Wykup jest dobrowolny. Mama nie ma obowiązku kupować mieszkania, a rezygnacja z wykupu (także z braku pieniędzy) nie jest przyczyną wypowiedzenia. Gmina może wypowiedzieć najem tylko z przyczyn wymienionych w ustawie o ochronie praw lokatorów, na piśmie i ze wskazaniem przyczyny – pod rygorem nieważności (art. 11 ust. 1). Są to m.in.: zaległości w czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności mimo pisemnego uprzedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu, rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego mimo pisemnego upomnienia, podnajęcie bez zgody (art. 11 ust. 2), niezamieszkiwanie ponad 12 miesięcy albo posiadanie tytułu do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości (art. 11 ust. 3). Jeżeli mama płaci czynsz i normalnie korzysta z lokalu, może w nim dalej mieszkać. 2) Dawne mieszkanie nauczycielskie. Szczególne uprawnienia mieszkaniowe nauczycieli z Karty Nauczyciela (w tym art. 60 o nauczycielach-emerytach) uchylono od 1.01.2018 r.; prawa przyznane wcześniej zachowano tylko na okres, na jaki je przyznano (art. 135 ustawy o finansowaniu zadań oświatowych). Dziś decyduje umowa najmu z gminą – trzeba sprawdzić, czy jest zawarta na czas nieoznaczony i czy nie jest to lokal związany ze stosunkiem pracy. 3) Na co uważać. Ustawa przewiduje wypowiedzenie połączone z ofertą innego lokalu: – gdy powierzchnia przekracza 50 m² dla jednej osoby (i 25 m² na każdą kolejną) – z 6-miesięcznym terminem i jednoczesną pisemną ofertą innego lokalu (art. 21 ust. 4a); nie dotyczy to najemcy po 75. roku życia bez jego zgody (art. 21 ust. 4c); – gdy przewiduje to wieloletni program gospodarowania zasobem gminy – z 6-miesięcznym terminem i ofertą lokalu w tej samej miejscowości (art. 21 ust. 4); jeżeli najemcy przysługuje pierwszeństwo nabycia, jest to możliwe dopiero wtedy, gdy wcześniej zaoferowano mu nabycie, a on z niego nie skorzystał (art. 21 ust. 5). Warto więc sprawdzić uchwały gminy. 4) Sprzedaż z lokatorem. Najemcy na czas nieoznaczony przysługuje pierwszeństwo w nabyciu (art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami); gmina zawiadamia o nim na piśmie, z terminem na wniosek nie krótszym niż 21 dni (art. 34 ust. 4). Gdyby lokal kupił ktoś inny, wstępuje on w najem (art. 678 § 1 kc) i nie może go wypowiedzieć tylko dlatego, że kupił mieszkanie (art. 692 kc). Mamę nadal chroni art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów; nowy właściciel, który chce sam zamieszkać, może wypowiedzieć najem co najmniej pół roku naprzód tylko z lokalem zamiennym, a bez niego – co najmniej 3 lata naprzód (art. 11 ust. 4–5). 5) Cena, VAT i raty. Wysokość bonifikaty określa uchwała rady gminy (art. 68 ust. 1 pkt 7 i ust. 1b ugn) – warto zapytać, czy nie przewiduje wyższej stawki, np. przy jednorazowej zapłacie. Cenę można rozłożyć na raty, najwyżej na 10 lat, z oprocentowaniem i zwykle z hipoteką (art. 70 ust. 2–3 ugn). Proszę zapytać gminę na piśmie, dlaczego doliczono VAT: dostawa lokalu jest zwolniona, jeżeli nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia i minęły od niego co najmniej 2 lata (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT). Pierwszym zasiedleniem jest także oddanie lokalu do używania najemcy (art. 2 pkt 14; TSUE, wyrok z 16.11.2017 r., C-308/16), więc przy wieloletnim najmie VAT co do zasady nie powinien wystąpić – chyba że budynek ulepszono nakładami co najmniej 30% wartości początkowej. Przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od wykupu trzeba co do zasady zwrócić zwaloryzowaną bonifikatę (art. 68 ust. 2 ugn; wyjątki m.in. zbycie osobie bliskiej – ust. 2a). 6) Zmiany w prawie. W Sejmie jest poselski projekt (druk nr 1318) przewidujący likwidację bonifikat przy sprzedaży mieszkań gminnych. Według stanu na październik 2026 r. nie został uchwalony (w grudniu 2025 r. skierowano go ponownie do komisji), ale jeżeli mama rozważa wykup z bonifikatą, lepiej z decyzją nie zwlekać. Pełna ocena wymaga umowy najmu, pisma gminy w sprawie wykupu i uchwał gminy; pytanie jest ucięte, więc nie mogę wykluczyć innych okoliczności. Jeśli chce Pan/Pani omówić sprawę szczegółowo, zapraszam do kontaktu – przez Specprawnik lub ze mną osobiście: tel. 506-389-613, e-mail: arkadiuszmalak@poczta.onet.pl (porady także zdalnie). Więcej o kancelarii: www.adwokat-malak.com, www.adwokatmalak.com.pl, Facebook: https://www.facebook.com/adwokatmalak/, opinie: https://fixly.pl/profil/adwokatmalakopinie, Panorama Firm: https://panoramafirm.pl/dolno%C5%9Bl%C4%85skie,boles%C5%82awiecki,boles%C5%82awiec,daszy%C5%84skiego,13_7/kancelaria_adwokacka_adwokat_arkadiusz_malak-zzduno_xt.html. Z wyrazami szacunku adw. Arkadiusz Malak tel. 506-389-613