Czy po sprzedaży mieszkania trzeba zapłacić nieujawnione wcześniej zadłużenie wspólnoty mieszkaniowej.

Bernadetta Parusińska- Ulewicz   Adwokat  

Kancelaria Adwokacka Bernadetta Parusińska- Ulewicz

Gen. Z. Sadowskiego 8/40, 71-213 Szczecin

 Email

Dzień dobry, należy najpierw ustalić z jakiego tytułu jest to rzekome zadłużenie i jeśli wspólnota będzie się upierać, że powstało w okresie, gdy Pan był właścicielem, należy okazać zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami. W zależności od tego, z jakiego tytułu miałoby to zadłużenie powstać i w jakim okresie, będzie trzeba rozważyć podjęcie innych działań. Pozdrawiam adwokat Bernadetta Parusińska- Ulewicz adwokat@kancelariaulewicz.pl tel.: 663-182-634

Usługi prawne w ustalonej cenie:

• Porada prawna: sprzedaż mieszkania przez pośrednika 100 zł zapraszam do skorzystania
• Porada prawna w sprawie o eksmisję z lokalu. 100 zł zapraszam do skorzystania
• Sprawdzenie dokumentu: Umowa najmu 200 zł zapraszam do skorzystania

Arkadiusz Malak   Adwokat  

Sprawy Rodzinne Sprawy Spadkowe Sprawy o Nieruchomości Sprawy Karne Sprawy z zakresu własności intelektualnej

Adwokat Arkadiusz Malak

Daszyńskiego 13/7, 59-700 Bolesławiec

 Email

Dzień dobry, z opisu wynika, że ma Pan mocną pozycję, ale wiele zależy od tego, z czego wspólnota wylicza tę kwotę. 1) Kto odpowiada za opłaty. Właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu i uczestniczy w kosztach zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali), a zaliczki na te koszty uiszcza się z góry do 10. dnia każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 tej ustawy). Opłaty za okres, w którym był Pan właścicielem, obciążają co do zasady Pana, a za okres po sprzedaży – kupującego. Zaległość poprzedniego właściciela nie staje się automatycznie długiem nabywcy, więc „przepisywanie” jej na konto kupującego nie jest właściwym sposobem jej dochodzenia. Jeżeli wspólnota uważa, że to Pan jest jej coś winien, powinna zwrócić się do Pana. 2) Skąd może się brać kwota. Okresem rozliczeniowym wspólnoty jest rok kalendarzowy (art. 29 ust. 1a ustawy o własności lokali), a zarząd prowadzi dla lokali ewidencję kosztów zarządu i wpłaconych zaliczek (art. 29 ust. 1). W praktyce zdarza się, że już po sprzedaży wspólnota rozlicza zużycie mediów (np. wody czy ciepła) albo koszty za okres sprzed sprzedaży i wychodzi niedopłata. Zaświadczenie o niezaleganiu potwierdza, że na dzień jego wydania nie miał Pan wymagalnych zaległości – jest to bardzo ważny dowód, choć nie zawsze obejmuje późniejsze rozliczenia za ten sam okres. Dlatego kluczowe jest, aby wspólnota wyjaśniła, za jaki okres i z jakiego tytułu nalicza 5690 zł i dlaczego wcześniej podawała 1350 zł. 3) Kto musi udowodnić dług. Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na tym, kto z niego wywodzi skutki prawne (art. 6 Kodeksu cywilnego). To wspólnota musiałaby wykazać, że zadłużenie istnieje, w jakiej wysokości i za jaki okres – np. uchwałami ustalającymi opłaty, rozliczeniami i ewidencją wpłat. Warto też wiedzieć, że roszczenia o świadczenia okresowe przedawniają się z upływem trzech lat, a koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego (art. 118 Kodeksu cywilnego). 4) Co bym zrobił teraz. Nie płaciłbym niczego „na słowo”. Proponuję wysłać do zarządu wspólnoty pismo (najlepiej e-mailem i listem poleconym) z prośbą o szczegółowe rozliczenie: okres, tytuł każdej pozycji, podstawa (uchwały, rozliczenie mediów) oraz zestawienie Pana wpłat, z załączoną kopią zaświadczenia o niezaleganiu. Jeżeli po analizie okaże się, że część kwoty jest zasadna (np. rozliczenie mediów za okres przed sprzedażą), można ją uregulować, kwestionując resztę. Kupujący jako obecny właściciel ma prawo kontroli działalności zarządu (art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali), więc może pomóc w uzyskaniu informacji. Proszę zachować umowę sprzedaży, zaświadczenie, potwierdzenia przelewów i całą korespondencję ze wspólnotą. Nie mogę zagwarantować wyniku – pełna ocena wymaga zapoznania się z dokumentami, w szczególności z rozliczeniem przygotowanym przez wspólnotę. Jeśli chce Pan omówić sprawę szczegółowo, zapraszam do kontaktu – przez Specprawnik lub ze mną osobiście: tel. 506-389-613, e-mail: arkadiuszmalak@poczta.onet.pl (porady także zdalnie). Więcej o kancelarii: www.adwokat-malak.com, www.adwokatmalak.com.pl, Facebook: https://www.facebook.com/adwokatmalak/, opinie: https://fixly.pl/profil/adwokatmalakopinie, Panorama Firm: https://panoramafirm.pl/dolno%C5%9Bl%C4%85skie,boles%C5%82awiecki,boles%C5%82awiec,daszy%C5%84skiego,13_7/kancelaria_adwokacka_adwokat_arkadiusz_malak-zzduno_xt.html. Z wyrazami szacunku adw. Arkadiusz Malak tel. 506-389-613

Usługi prawne w ustalonej cenie:

• Porada prawna w sprawie mieszkaniowej. 49 zł zapraszam do skorzystania
• Porada prawna: sprzedaż mieszkania przez pośrednika 49 zł zapraszam do skorzystania
• Porada prawna w sprawie o eksmisję z lokalu. 49 zł zapraszam do skorzystania

Tomasz R. Weigt   Adwokat  

Kancelaria Adwokacka Adwokat Tomasz R. Weigt

Daszyńskiego 12/1, 59-700 Bolesławiec

 Email

Dzień dobry. 1. Zobowiązania z tytułu zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz opłat eksploatacyjnych (art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali) mają charakter ściśle osobisty i obciążają wyłącznie osobę, która była właścicielem lokalu w okresie ich powstawania. Długi te nie są ciężarem rzeczowym i nie przechodzą automatycznie na nabywcę nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa działa w sposób bezprawny, dopisując rzekomy dług poprzednika do konta obecnego właściciela. Nabywca może i powinien zażądać od zarządcy natychmiastowego wyksięgowania tej kwoty ze swojej kartoteki finansowej, gdyż wspólnota nie posiada wobec niego żadnego tytułu prawnego do dochodzenia zaległości za okres sprzed zakupu. 2. Samo wpisanie kwoty 5690 zł do wewnętrznego zestawienia księgowego wspólnoty nie oznacza, że zadłużenie jest „prawomocne”. Prawomocność powstaje wyłącznie w sytuacji, gdy sąd wyda nakaz zapłaty lub wyrok, od którego nikt nie wniósł w terminie środka zaskarżenia. Posiadane przez Pana zaświadczenie o braku zaległości (wydane przez zarządcę na dzień sprzedaży) jest dokumentem prywatnym potwierdzającym stan rozliczeń na tamten moment. Nagły wzrost żądanej kwoty (najpierw 1350 zł, następnie 5690 zł) wynika najczęściej z późniejszego, rocznego rozliczenia kosztów mediów (ogrzewania, wody, ścieków) za poprzedni rok kalendarzowy. Nawet jeśli rozliczenie dotyczyło okresu Pana własności, wspólnota ma bezwzględny obowiązek szczegółowo udowodnić każde naliczenie. Nie ma Pan obowiązku płacić żądanej kwoty bez uprzedniej weryfikacji jej zasadności. 3. W obecnej sytuacji należy wystosować do zarządu lub zarządcy wspólnoty oficjalne, pisemne wezwanie do przedstawienia analitycznego rozliczenia konta lokalu za sporny okres. Należy zażądać dokumentacji źródłowej: regulaminu rozliczeń, protokołu zdawczo-odbiorczego ze stanem liczników na dzień sprzedaży, odczytów końcowych oraz faktur dostawców mediów, a także pisemnego wyjaśnienia rozbieżności pomiędzy wydanym zaświadczeniem o braku zaległości a obecnym saldem. Dopiero po uzyskaniu precyzyjnego rozliczenia można będzie ocenić, czy kwota odzwierciedla rzeczywiste zużycie mediów z okresu Pana własności (wtedy podlega zapłacie wyłącznie w udowodnionej części), czy też jest błędem księgowym wspólnoty. W przypadku braku rzetelnego uzasadnienia należy odmówić zapłaty – wówczas to wspólnota, chcąc odzyskać środki, musiałaby wytoczyć przeciwko Panu powództwo cywilne i wykazać zasadność roszczenia przed sądem (art. 6 Kodeksu cywilnego). Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208.

Usługi prawne w ustalonej cenie:

• Sprawdzenie dokumentu: umowa sprzedaży nieruchomości. 800 zł zapraszam do skorzystania
• Sprawdzenie dokumentu: Umowa najmu 800 zł zapraszam do skorzystania
• Dokonanie wpisu w księgach wieczystych 1000 zł zapraszam do skorzystania