Czy można podważyć akt notarialny zakupu mieszkania z dwoma miejscami parkingowymi i wyodrębnić drugie miejsce?

Dzień dobry. 1. Podpisany akt notarialny nie podlega automatycznemu unieważnieniu, ponieważ nie zachodzi tu bezwzględna nieważność czynności prawnej (art. 58 Kodeksu cywilnego). Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem istotnego błędu (art. 84 Kodeksu cywilnego) prowadziłoby do wzruszenia całej umowy, w tym nabycia samego mieszkania. Sprostowanie aktu protokołem notariusza (art. 80 § 4 ustawy – Prawo o notariacie) dotyczy wyłącznie oczywistych omyłek pisarskich lub rachunkowych i nie pozwala na zmianę merytorycznych postanowień umowy. Modyfikacja zapisów dotyczących drugiego miejsca postojowego wymaga zawarcia przez obie strony umowy zmieniającej w formie aktu notarialnego. 2. W polskim porządku prawnym pojedyncze miejsce postojowe nie stanowi samodzielnego lokalu wydzielonego trwałymi ścianami (art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali), dlatego nie można założyć dla niego odrębnej księgi wieczystej. Odrębna sprzedaż samego miejsca postojowego bez zbywania mieszkania jest możliwa wyłącznie wtedy, gdy cała hala garażowa stanowi osobny lokal niemieszkalny z własną księgą wieczystą, a nabywca kupuje w niej udział we współwłasności ze wskazaniem konkretnego stanowiska do wyłącznego korzystania (quoad usum). Jeżeli w akcie notarialnym oba miejsca przypisano bezpośrednio do mieszkania jako pomieszczenia przynależne (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali) lub w ramach podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej, ich sprzedaż bez lokalu mieszkalnego jest wyłączona do czasu ewentualnej zmiany struktury prawnej nieruchomości w drodze czynności notarialnej. 3. Umowa sprzedaży nieruchomości lub udziału w lokalu wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 158 Kodeksu cywilnego), a cena stanowi jej element przedmiotowo istotny (art. 535 Kodeksu cywilnego). Faktura VAT jest wyłącznie dokumentem podatkowo-księgowym i sama w sobie nie kreuje obowiązku zapłaty kwoty niewskazanej w treści aktu notarialnego. Jeżeli akt przeniósł na Państwa własność nieruchomości wraz z dwoma miejscami za cenę już uiszczoną, sprzedający nie ma podstaw do skutecznego żądania dopłaty wyłącznie na podstawie dosłanej faktury, dopóki strony nie uregulują tej kwestii w uzupełniającym akcie notarialnym albo sprzedający nie uchyli się skutecznie od skutków oświadczenia złożonego pod wpływem błędu. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208.

Dzień dobry, podpisany akt notarialny jest wiążący. Brak wskazania kwoty za drugie miejsce w akcie przy jednoczesnym ujęciu go jako przedmiotu zakupu jest błędem formalnym, ale nie stanowi automatycznej podstawy do jego unieważnienia. Skoro miejsce wpisano do aktu jako część nieruchomości, nie można go teraz "wyodrębnić" (utworzyć osobnej KW) bez ponownej czynności notarialnej (podziału/sprzedaży części). Pani z kancelarii nie może jednostronnie wystawić faktury za coś, co nie zostało prawidłowo opłacone w akcie. Jeśli w akcie nie określono ceny za drugie miejsce, powstał stan niepewności prawnej. Należy niezwłocznie wystąpić o sprostowanie aktu notarialnego w trybie art. 80 § 4 Prawa o notariacie lub sporządzić aneks, aby doprecyzować cenę, termin zapłaty i status prawny drugiego miejsca. Zapraszam do kontaktu w celu analizy treści aktu i przygotowania wniosku o sprostowanie oraz zabezpieczenia Państwa interesów w tej sprawie.