Czy miasto może doliczyć koszty rozbiórki samowoli i operatu do ceny działki?

Dzień dobry. 1. Gmina nie ma podstaw prawnych, aby wprost powiększyć wartość nieruchomości o poniesione przez siebie koszty rozbiórki i dokumentacji technicznej. Zgodnie z art. 67 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) cenę zbywanej nieruchomości ustala się wyłącznie na podstawie jej wartości rynkowej, określonej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Skoro rzeczoznawca wycenił „czysty grunt” na kwotę 6 tys. zł, to kwota ta odzwierciedla aktualną wartość rynkową działki po usunięciu naniesień. Koszty rozbiórki samowoli budowlanej oraz projektów rozbiórkowych obciążały wyłącznie gminę jako właściciela nieruchomości z mocy art. 52 Prawa budowlanego w wykonaniu nakazu nadzoru budowlanego. Obowiązków publicznoprawnych właściciela nie można przerzucać na przyszłego nabywcę w cenie gruntu. 2. Pewna komplikacja wynika z formy zbycia. Jeżeli działka ze względu na swoją powierzchnię i geometrię nie może być zagospodarowana samodzielnie, powinna zostać sprzedana w trybie bezprzetargowym na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej (art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n.) – wówczas cena sprzedaży musi odpowiadać wartości z operatu (6 tys. zł). W przypadku przetargu ustnego ograniczonego (art. 40 ust. 2a u.g.n.) cena wywoławcza nie może być niższa niż wartość rynkowa (art. 67 ust. 2 u.g.n.), co formalnie pozwala organizatorowi na określenie wyższej ceny wywoławczej, jednak doliczanie do niej pozycji kosztorysowych z tytułu wykonania decyzji PINB stanowi obejście przepisów o wycenie i naruszenie zasad prawidłowego gospodarowania mieniem komunalnym. 3. W obecnej sytuacji należy skierować do urzędu miasta oficjalne pismo z wnioskiem o wyjaśnienie podstawy prawnej doliczenia kosztów rozbiórki do ceny wywoławczej oraz wnieść o ustalenie ceny na poziomie wartości rynkowej z operatu szacunkowego. W piśmie warto wskazać, że konieczność uporządkowania stanu geodezyjnego wynika z wadliwego wydzielenia działek przez gminę przy pierwotnej sprzedaży lokalu i garażu w 2011 r., a rozbiórka była realizacją ustawowego obowiązku właściciela terenu, którego koszty nie stanowią nakładu podnoszącego wartość gruntu ponad kwotę ustaloną przez rzeczoznawcę. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208