Czy deweloper odpowiada za opóźnienie odbioru technicznego mieszkania?

Dzień dobry. 1. W przypadku opóźnienia w odbiorze technicznym lokalu powstałego z winy dewelopera przysługuje roszczenie o zapłatę kary umownej, a w określonych warunkach również roszczenie o pełne odszkodowanie uzupełniające. Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, umowa deweloperska ma obowiązek precyzować wiążący termin odbioru lokalu oraz wysokość kar umownych przysługujących nabywcy za każdy dzień zwłoki dewelopera. Zastrzeżona w umowie kara umowna przysługuje z mocy art. 483 i 484 Kodeksu cywilnego bez względu na wysokość faktycznie poniesionej szkody – do jej naliczenia wystarczy sam fakt niedotrzymania terminu z przyczyn obciążających dewelopera. 2. Jeżeli rzeczywista szkoda majątkowa (np. koszty koniecznego przedłużenia najmu dotychczasowego mieszkania, dodatkowe opłaty magazynowe za przechowanie mebli czy wyższe koszty obsługi kredytu bankowego) przewyższa kwotę naliczonej kary umownej, można dochodzić odszkodowania uzupełniającego na zasadach ogólnych odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c.). Warunkiem dochodzenia roszczeń ponad kwotę kary umownej jest istnienie w umowie deweloperskiej zapisu dopuszczającego dochodzenie odszkodowania przenoszącego wysokość kary, a także ścisłe udokumentowanie poniesionych wydatków, winy dewelopera oraz bezpośredniego związku przyczynowego pomiędzy zwłoką a szkodą majątkową. 3. W celu dochodzenia należności należy sporządzić i nadać deweloperowi listem poleconym (za zwrotnym potwierdzeniem odbioru) formalne przedsądowe wezwanie do zapłaty. W piśmie należy wskazać dokładną liczbę dni zwłoki, powołać stosowny paragraf umowy deweloperskiej, przedstawić precyzyjne wyliczenie kwotowe, podać numer rachunku bankowego oraz zakreślić termin spełnienia świadczenia (np. 7 lub 14 dni). Bezskuteczny upływ wyznaczonego terminu otwiera drogę do skierowania sprawy do sądu w powództwie o zapłatę wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi na podstawie art. 481 k.c. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208

Dzień dobry. Jeżeli deweloper z własnej winy opóźnia odbiór lokalu (np. lokal nie jest ukończony, nie uzyskał wymaganych dokumentów lub nie stawia się do umówionego odbioru), może ponosić odpowiedzialność za wynikłą z tego szkodę. Podstawą jest przede wszystkim art. 471 Kodeksu cywilnego: dłużnik ma obowiązek naprawić szkodę wynikłą z nienależytego wykonania albo niewykonania zobowiązania, chyba że wykaże, iż nastąpiło to z przyczyn, za które nie odpowiada. Należy sprawdzić, czy umowa deweloperska określa termin odbioru lokalu oraz przewiduje karę umowną za jego przekroczenie. Kara umowna jest zwykle najprostszym roszczeniem: co do zasady można jej żądać bez wykazywania konkretnej wysokości szkody, o ile opóźnienie nastąpiło z przyczyn leżących po stronie dewelopera. Jeżeli umowa nie przewiduje kary, nadal można dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych. Trzeba jednak udowodnić: naruszenie ustalonego terminu, winę lub odpowiedzialność dewelopera, rzeczywistą szkodę oraz związek przyczynowy między opóźnieniem a tą szkodą.