Co zrobić, gdy taras i basen sąsiada przy granicy działki zalewają ścianę domu?

Dzień dobry. 1. W pierwszej kolejności należy rozróżnić kompetencje organów. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB) oraz Starostwo często ignorują pisma dotyczące zalewania, ponieważ kwestia spływu wód opadowych i zmiany stosunków wodnych nie leży w ich gestii, lecz w wyłącznej kompetencji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Zgodnie z art. 234 ustawy – Prawo wodne, właściciel gruntu nie może zmieniać kierunku i natężenia odpływu wód opadowych ze szkodą dla gruntów sąsiednich. W przypadku naruszenia tego zakazu należy złożyć do urzędu gminy (miasta) formalny wniosek o wydanie decyzji nakazującej sąsiadowi przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom (np. odpowiedniego orynnowania czy drenażu). Organ ma obowiązek wszcząć postępowanie i przeprowadzić wizję w terenie. 2. W zakresie samej legalności budowy tarasu i basenu właściwy jest PINB. Zadaszenie i taras muszą spełniać wymogi rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – w tym zakaz dokonywania spływu wód opadowych na działkę sąsiednią (§ 28 rozporządzenia). Jeżeli PINB nie podejmuje czynności ani nie odpowiada w terminie miesiąca, należy złożyć formalne ponaglenie na bezczynność i przewlekłość organu (art. 37 Kodeksu postępowania administracyjnego) do Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego (WINB). W razie braku reakcji kolejnym krokiem jest skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (art. 3 § 2 pkt 8 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi), w której można wnieść o zobowiązanie organu do wydania rozstrzygnięcia oraz o wymierzenie PINB grzywny za bezczynność. 3. Równolegle, sprawę można skierować na drogę sądową do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Bezpośrednie kierowanie wód opadowych na ścianę budynku stanowi bezprawne naruszenie własności w postaci immisji bezpośrednich. Na podstawie art. 222 § 2 w zw. z art. 144 Kodeksu cywilnego przysługuje Panu powództwo negatoryjne o nakazanie zaniechania naruszeń (np. przebudowy tarasu, demontażu zadaszenia lub wykonania instalacji odprowadzającej wodę na teren sąsiada) oraz przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Jeżeli woda doprowadziła już do zawilgocenia lub uszkodzenia ściany nośnej, pozew rozszerza się o odszkodowanie za wyrządzoną szkodę na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego. 4. Aby natychmiast zatrzymać zalewanie ściany na czas trwania procesu, wraz z pozwem (albo jeszcze przed jego złożeniem) składa się wniosek o zabezpieczenie roszczenia w trybie art. 730 i art. 755 Kodeksu postępowania cywilnego. Sąd w trybie pilnym może wydać postanowienie nakazujące sąsiadowi natychmiastowe zabezpieczenie dachu tarasu przed spływem wód pod rygorem sankcji finansowych. Równocześnie warto wnieść o sądowe zabezpieczenie dowodów (art. 310 KPC) poprzez przeprowadzenie oględzin ściany nośnej przez biegłego ds. budownictwa, zanim skutki zalania zostaną zatarte. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208