Budowa ściany w budynku współwłasnym przez większościowego współwłaściciela – czy wymagana jest zgoda drugiego współwłaściciela.

Dzień dobry. 1. Wzniesienie ściany działowej od poziomu posadzki aż po sam dach, która trwale zmieni strukturę konstrukcyjną oraz dotychczasowy sposób użytkowania wspólnej stodoły, stanowi przykład czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Przy współwłasności w częściach ułamkowych, dopóki nie dokonano formalnego, zniesienia współwłasności, każdy z Państwa jest współwłaścicielem każde części budynku, a nie wyłącznym dysponentem jakiegoś fizycznie wydzielonego obszaru. Zgodnie z obowiązującym artykułem 199 Kodeksu cywilnego, do podjęcia czynności przekraczającej zwykły zarząd wymagana jest jednomyślna zgoda wszystkich współwłaścicieli, co oznacza, że sąsiad nie ma prawa rozpocząć prac budowlanych bez Pana wyraźnego, najlepiej pisemnego oświadczenia woli. 2. Posiadanie przez sąsiada większościowego udziału w wielkości dwóch trzecich (2/3) w żaden sposób nie naprawia braku Pana zgody i nie daje mu zielonego światła do samowolnego postawienia ściany. Przepisy KC przyznają wprawdzie współwłaścicielom mającym większość udziałów prawo do samodzielnego decydowania o sprawach rzeczą wspólną, ale uprawnienie to dotyczy wyłącznie bieżącej eksploatacji, konserwacji czy drobnych napraw budynku. Ponieważ planowana inwestycja ingeruje w substancję stodoły i trwale dzieli przestrzeń, przewaga udziałowa sąsiada traci w tym momencie swoje prawne znaczenie, a jego ewentualne działanie bez Pana zgody będzie bezpośrednim naruszeniem Pana prawa własności. 3. Jeżeli sąsiad upiera się przy wzniesieniu ściany, a Pan odmawia wyrażenia na to zgody, jego jedyną legalną ścieżką jest wystąpienie do sądu z wnioskiem o zezwolenie na dokonanie tej czynności w zastępstwie Pana brakującej zgody. Sąd przed wydaniem decyzji zbada cel zamierzonej inwestycji, interesy wszystkich współwłaścicieli oraz sprawdzi, czy budowa ściany nie naruszy Pana prawa do korzystania ze stodoły, co oznacza, że dopóki sąsiad nie uzyska prawomocnego postanowienia sądu, nie może legalnie rozpocząć przebudowy. 4. W sytuacji, gdyby sąsiad zignorował przepisy i mimo Pana sprzeciwu przystąpił do budowy ściany może Pan wytoczyć przeciwko niemu powództwo o ochronę posiadania oraz roszczenie negatoryjne na podstawie artykułu 222 paragraf 2 w związku z artykułem 206 Kodeksu cywilnego, żądając sądowego nakazu wstrzymania prac lub nakazu rozbiórki samowolnie wzniesionej konstrukcji na koszt sąsiada. Równolegle, z uwagi na fakt, że postawienie ściany konstrukcyjnej w obiekcie budowlanym wymaga dopełnienia procedur przewidzianych w Prawie budowlanym, ma Pan prawo powiadomić Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o podejrzeniu popełnienia samowoli budowlanej, co uruchomi urzędową kontrolę i może skutkować wstrzymaniem robót oraz nałożeniem na sąsiada kar administracyjnych. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208