Budowa domu przez partnerów na wspólnej działce. Kredyt, nierówne udziały i zabezpieczenie wkładu.

Dzień dobry, dom trwale związany z gruntem stanie się częścią nieruchomości gruntowej, a nie odrębnym składnikiem majątku. Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego, własność domu będzie więc przysługiwać Państwu w takich samych udziałach jak działka, tj. obecnie 80% partnerowi i 20% Pani. Sam fakt sfinansowania budowy, także środkami z kredytu, nie zmieni automatycznie udziałów w księdze wieczystej. Przy założonych kwotach nakład brutto wynosi około 43,7% po Pani stronie (465 000 zł) i 56,3% po stronie partnera (598 000 zł). Trzeba jednak uczciwie rozdzielić dwa zagadnienia: wartość nakładów na nieruchomość oraz obciążający Panią dług kredytowy 300 000 zł. Jeżeli pozostanie Pani jedynym kredytobiorcą, bank będzie mógł żądać spłaty całego długu wyłącznie od Pani, niezależnie od tego, że posiada Pani jedynie 20% udziału w nieruchomości. W skrajnym wariancie może Pani przez lata spłacać kredyt wykorzystany na dom, którego ekonomiczna wartość w 80% należy do partnera. Nie rekomendowałabym rozpoczynania budowy przy utrzymaniu udziałów 20/80 i jednoczesnym zaciągnięciu przez Panią samodzielnego kredytu 300 000 zł bez dodatkowej, realnej ochrony. Poręczenie partnera nie stanowi takiej ochrony.

Dzień dobry. 1. Proponowany przez partnera układ jest dla Pani niekorzystny i obarczony poważnym ryzykiem prawnym oraz finansowym. Zgodnie z zasadą prawa rzeczowego superficies solo cedit budynek wzniesiony na gruncie staje się częścią składową gruntu, dzieląc los prawny nieruchomości. Oznacza to, że każdy wybudowany fragment domu przypada współwłaścicielom w proporcji odpowiadającej wpisom w księdze wieczystej – czyli w 80% partnerowi, a tylko w 20% Pani. Finansując połowę budowy (w tym 300 000 zł z kredytu), faktycznie powiększa Pani majątek partnera, sama pozostając wyłącznym dłużnikiem banku z 20-procentowym udziałem w prawie własności. Poręczenie kredytu przez partnera (art. 876 k.c.) chroni wyłącznie bank, a nie Pani interes majątkowy; w razie zaprzestania spłaty rat bank może ściągnąć dług od partnera, lecz ten uzyska wówczas przeciwko Pani roszczenie regresowe. 2. Twierdzenie partnera, że zaciągnięcie kredytu wyłącznie przez Panią ułatwia dochodzenie roszczeń przy rozstaniu, jest prawnie chybione. Przy kredycie wspólnym oboje odpowiadacie Państwo solidarnie wobec banku (art. 366 k.c.), natomiast w relacji wewnętrznej spłacanie rat wyłącznie z Pani rachunku bankowego stanowi niepodważalny dowód wpłat i tworzy roszczenie regresowe (art. 376 k.c.). Znacznie bezpieczniejszy jest kredyt wspólny, w którym partner również ponosi osobistą odpowiedzialność za zadłużenie. 3. W razie rozstania i braku porozumienia odzyskanie włożonych środków wymagałoby wytoczenia powództwa o zwrot nakładów na majątek partnera na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 k.c.) lub rozliczenia współwłasności (art. 207 k.c.). W praktyce sądowej są to procesy wieloletnie, kosztowne (opłata sądowa, koszty opinii biegłych) i trudne dowodowo. Sąd bada bowiem wzrost wartości rynkowej całej nieruchomości w dacie orzekania, a nie prostą sumę wpłaconych rat czy poniesionych kosztów; dodatkowo spłacone odsetki bankowe często nie są uznawane za nakład bezpośrednio zwiększający wartość substancji majątku. 4. Właściwym rozwiązaniem jest notarialne urealnienie udziałów w nieruchomości już na etapie rozpoczęcia inwestycji – proporcjonalnie do planowanego zaangażowania (np. ok. 44% do 56% lub 50/50 przy odpowiednich rozliczeniach). Odkładanie zmiany udziałów do momentu całkowitej spłaty kredytu przenosi ryzyko gospodarcze na Panią. Jeżeli partner nie wyraża zgody na natychmiastową zmianę udziałów, minimalnym zabezpieczeniem powinna być notarialna umowa inwestycyjna, w której partner uznaje Pani wkład finansowy i zobowiązuje się do przeniesienia odpowiedniego udziału (umowa przedwstępna z wpisem roszczenia do działu III księgi wieczystej) lub ustanowienie na udziale partnera hipoteki zabezpieczającej Pani roszczenia z tytułu finansowania budowy. Należy również pamiętać, że sam testament nie eliminuje ryzyka finansowego w razie śmierci – Pani zstępnemu (dziecku z pierwszego małżeństwa), jak i spadkobiercom ustawowym partnera, przysługują roszczenia o zachowek (art. 991 k.c.). Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208