Budowa domu na działce wpisanej w księdze wieczystej na prababcię.

Dzień dobry. Co do zasady, legalne rozpoczęcie budowy jest możliwe tylko jeśli inwestor wykaże „prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”. Prawo budowlane wymaga, żeby przy pozwoleniu na budowę (i przy zgłoszeniach) złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością, pod rygorem odpowiedzialności karnej za przedstawienie nieprawdy. Samo „prawo do dysponowania” oznacza konkretny tytuł prawny: własność, użytkowanie wieczyste, zarząd, ograniczone prawo rzeczowe albo odpowiednia umowa dająca uprawnienie do robót budowlanych. Jeżeli w księdze wieczystej nadal figurują zmarli pradziadkowie, to znaczy, że wpis nie został zaktualizowany, ale to nie oznacza, że nikt nie jest właścicielem nieruchomości. Z punktu widzenia prawa spadkowego spadek otwiera się z chwilą śmierci, a spadkobiercy nabywają spadek z tą chwilą (a nie dopiero po wpisie prawa własności do KW). Problem polega na tym, że w postępowaniu budowlanym trzeba móc wykazać swój tytuł – w praktyce robi się to przez postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia (a potem zwykle porządkuje się wpis w KW). Dodatkowo w tego typu sytuacjach najczęściej ujawniają się dodatkowe problemy tzn. - a) Współwłasność po spadku (kilku spadkobierców). Budowa domu to zwykle czynność przekraczająca zwykły zarząd, więc co do zasady wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, a w razie braku zgody rozstrzygnięcia sądu. b) Nieprzeprowadzone spadki „po drodze” (np. dziadkowie → ich dzieci → wnuki). Zanim ktokolwiek będzie mógł oświadczyć, że ma prawo do dysponowania nieruchomością, trzeba uporządkować kolejne dziedziczenia. Reasumując - nie warto zaczynać budowy „na nieuregulowanym stanie”, ponieważ bez wykazania prawa do dysponowania nieruchomością mogą Państwo nie przejść procedury zgłoszenia, a złożenie nieprawdziwego oświadczenia jest ryzykowne. Najbezpieczniej jest najpierw przeprowadzić postępowania spadkowe, a następnie, jeśli jest kilku współwłaścicieli uzyskać ich zgody albo przeprowadzić dział spadku/zniesienie współwłasności, i dopiero wtedy podjąć działania związane z budową. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208

Dzień dobry, trzeba koniecznie uregulować sprawy spadkowe. Trzeba wyprostować to, kim jest aktualny właściciel nieruchomości. Nawet jeśli ogarniecie Państwo sprawy spadkowe to trzeba potem wpis w księdze wieczystej zaktualizować. R. pr. Elżbieta Walczak