Brak napraw w wynajmowanym mieszkaniu, niesprawna kuchnia i przeciekający sufit – prawa najemców i obniżenie czynszu.

Dzień dobry. 1. Wynajmujący ma obowiązek wydać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez cały czas trwania umowy. Awaria instalacji w kuchni oraz zalewanie z sufitu to wady ograniczające przydatność lokalu, za które odpowiedzialność ponosi wynajmujący. Fakt braku protokołu zdawczo-odbiorczego nie pozbawia Państwa praw; stwarza jedynie domniemanie, że lokal wydano w stanie dobrym, co nie wyłącza odpowiedzialności właściciela za wady ujawnione lub powstałe w trakcie najmu. 2. W tej sytuacji przysługują Państwu trzy główne uprawnienia: a) Po pierwsze, na podstawie art. 663 Kodeksu cywilnego mogą Państwo wyznaczyć wynajmującemu na piśmie odpowiedni termin na usunięcie awarii (np. 7 dni od doręczenia pisma) z zastrzeżeniem, że po jego bezskutecznym upływie dokonają Państwo naprawy (np. wymiany pompy przez hydraulika) na jego koszt. Ponosząc taki wydatek, można potrącić równowartość faktury z bieżącego czynszu. b) Po drugie, na mocy art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego mają Państwo prawo żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za cały okres, w którym korzystanie z lokalu było ograniczone (czyli za miniony miesiąc oraz do czasu usunięcia problemu). Wartość obniżenia szacuje się proporcjonalnie do stopnia ograniczenia funkcjonalności mieszkania. c) Po trzecie, jeżeli mimo pisemnego wezwania z wyznaczonym terminem wady nie zostaną usunięte, a uniemożliwiają one normalne korzystanie z lokalu, art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego uprawnia najemcę do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym (bez zachowania okresu wypowiedzenia). Dodatkowo, jeśli cieknąca woda rodzi zawilgocenie i pleśń zagrażające zdrowiu, natychmiastowe wypowiedzenie dopuszcza także art. 682 Kodeksu cywilnego. 3. Należy zaprzestać zgłoszeń wyłącznie telefonicznych i sporządzić pisemne wezwanie do usunięcia wad wraz z oświadczeniem o żądaniu obniżenia czynszu i uprzedzeniem o wykonaniu zastępczym lub wypowiedzeniu umowy. Pismo należy wysłać listem poleconym (albo e-mailem, jeśli umowa przewiduje taką formę zawiadomień) oraz zabezpieczyć dokumentację dowodową: zdjęcia, nagrania zacieków, rachunki i historię wiadomości SMS. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208.

Dzień dobry, nazywam się Arkadiusz Malak, jestem adwokatem. Dziękuję za złożone zapytanie. Uzupełnię odpowiedź Pana Mecenasa o kilka kwestii praktycznych. 1. Kto płaci za naprawę. Wynajmujący musi utrzymywać mieszkanie w stanie przydatnym do umówionego użytku (art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego). Najemcę obciążają drobne nakłady (art. 662 § 2 i art. 681 kc), a wymiana pompy czy usunięcie przecieku do nich zwykle nie należą. Proszę jednak najpierw przeczytać umowę. Przy najmie od prywatnego właściciela strony mogą inaczej rozdzielić obowiązki naprawcze (art. 6f ustawy o ochronie praw lokatorów). Jeżeli umowa nic o tym nie mówi, stosuje się ustawę: wynajmujący naprawia instalację wodociągową i kanalizacyjną oraz uszkodzony budynek (art. 6a ust. 3 pkt 2 i 3 lit. a), a najemca – urządzenia kuchenne i sanitarne, w które wyposażony jest lokal (art. 6b ust. 2 pkt 4). Dlatego warto ustalić, czy pompa należy do instalacji, np. przepompowuje ścieki do pionu, czy jest częścią sprzętu kuchennego. Przeciek z sufitu to sprawa budynku albo lokalu powyżej, a więc po stronie wynajmującego. 2. Brak protokołu. Przepis domniemywa, że mieszkanie wydano w stanie dobrym (art. 675 § 3 kc). To potwierdza, że wady powstały w trakcie najmu, ale przy zwrocie może działać przeciwko Państwu, np. przy rozliczaniu kaucji. Proszę więc już teraz sporządzić własny opis stanu mieszkania ze zdjęciami i wysłać go wynajmującemu. 3. Dowody i pilne kroki. Proszę robić zdjęcia i filmy z datą (zacieki, kapiąca woda, mycie naczyń w łazience), zachować SMS-y i zapisać dane świadków. Przeciek trzeba od razu zgłosić zarządcy lub administratorowi budynku i sąsiadom z góry. Jeżeli woda leci w pobliżu lamp lub gniazdek, proszę wyłączyć dany obwód. Jeśli mają Państwo ubezpieczenie mieszkania lub OC, warto zgłosić szkodę. Jeżeli woda zniszczyła Państwa rzeczy, odszkodowania można żądać od wynajmującego, gdy szkoda wynika z zaniedbania napraw (art. 471 kc), albo od sąsiada, jeżeli to on zawinił (art. 415 kc). 4. Pisemne wezwanie. Najemca powinien niezwłocznie zawiadamiać o potrzebnych naprawach (art. 666 § 2 kc), więc dotychczasowe SMS-y są dla Państwa korzystne. Teraz proszę wysłać wezwanie listem poleconym, a jego skan także e-mailem lub SMS-em. Wezwanie ma wyznaczyć termin na naprawę i zapowiedzieć wykonanie zastępcze na koszt wynajmującego (art. 663 kc), a także zawierać żądanie obniżenia czynszu (art. 664 § 1 kc). Przykładowa treść: „Wzywamy Pana/Panią do usunięcia awarii pompy w kuchni oraz przyczyny przecieku z sufitu w lokalu przy ul. … w terminie 7 dni od doręczenia wezwania. Usterki zgłaszamy od … r. Po bezskutecznym upływie terminu zlecimy naprawę na Pana/Pani koszt i potrącimy ten koszt z czynszu. Jednocześnie żądamy obniżenia czynszu o …% od … r. do dnia usunięcia wad. Zastrzegamy prawo wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 664 § 2 kc).” 5. Czynsz. Proszę nie wstrzymywać samowolnie całego czynszu. Zaległość za kilka okresów płatności daje wynajmującemu podstawę do wypowiedzenia umowy (art. 687 kc, art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Bezpieczniej płacić czynsz pomniejszony o uzasadnioną kwotę, wskazaną w piśmie, albo płacić całość z zastrzeżeniem i później dochodzić zwrotu. Koszt naprawy zastępczej, potwierdzony fakturą, można potrącić z czynszu pisemnym oświadczeniem (art. 498 i 499 kc). 6. Wypowiedzenie. Jeżeli wady nie zostaną usunięte w odpowiednim czasie, mogą Państwo wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 664 § 2 kc). Jeśli wilgoć i grzyb zagrażają zdrowiu, takie wypowiedzenie jest możliwe na podstawie art. 682 kc. Przy najmie okazjonalnym lub instytucjonalnym warto sprawdzić dodatkowe postanowienia umowy. Zachęcam do zapoznania się z ofertą kancelarii: www.adwokat-malak.com, www.adwokatmalak.com.pl oraz z moim profilem na Specprawniku: https://www.specprawnik.pl/adwokat/arkadiusz-malak-57688/. Jeśli chcą Państwo omówić sprawę szczegółowo, zapraszam do kontaktu – przez Specprawnik lub ze mną osobiście: tel. 506-389-613, e-mail: arkadiuszmalak@poczta.onet.pl (porady także zdalnie). Jeżeli moja odpowiedź okazała się pomocna, będę bardzo wdzięczny za krótką opinię o mojej kancelarii w Panoramie Firm: https://panoramafirm.pl/dolno%C5%9Bl%C4%85skie,boles%C5%82awiecki,boles%C5%82awiec,daszy%C5%84skiego,13_7/kancelaria_adwokacka_adwokat_arkadiusz_malak-zzduno_xt.html Wystarczy otworzyć link, przewinąć stronę do sekcji „Opinie i oceny”, kliknąć „Napisz opinię”, zaznaczyć ocenę w gwiazdkach i dodać kilka słów. Zajmie to tylko chwilę. Z wyrazami szacunku adw. Arkadiusz Malak