Umowa o dożywocie...czyli jak uniknąć zachowku

Jak wiemy, życie pisze wiele scenariuszy. Wokół nas jest sporo starszych osób, które – z  różnych względów – wiodą życie w samotności utrzymując się z niewielkiej, żeby nie powiedzieć głodowej emerytury. Jedynym ich majątkiem jest bardzo często nieruchomość Z drugiej strony mamy osoby poszukujące swojego „dachu nad głową” a nie dysponujące odpowiednimi środkami finansowymi, czy po prostu szukające dogodnej okazji do ulokowania kapitału. Ciekawą propozycją dla tych dwóch grup może okazać się jedna z mało popularnych instytucji prawa cywilnego zwana umową o dożywocie, którą chcielibyśmy Wam przybliżyć.

Umowa ta ma na celu zapewnienie zbywcy (dożywotnikowi) albo osobie mu bliskiej dożywotniego utrzymania w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Osobą bliską może być małżonek, krewny lub powinowaty, ale także osoba spoza tego kręgu, która pozostaje w bliskich stosunkach ze zbywcą, np. konkubent, konkubina, wychowanek. Jak widać, ustanowienie dożywocia może nastąpić jedynie na rzecz osoby fizycznej. Co istotne, prawo dożywocia może być ustanowione na rzecz kilku osób, przy czym w razie śmierci jednej z tych osób ulega ono odpowiedniemu zmniejszeniu. Natomiast, zobowiązanym z tytułu dożywocia – a zatem osobą, która nabyła nieruchomość – może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna. Strony, mogą dowolnie określić zakres świadczeń ciążących na nabywcy nieruchomości. Jednakże w przypadku braku takiego uregulowania przyjmuje się, że nabywca powinien przyjąć dożywotnika jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału, zapewnić mu odpowiednią pomocy i pielęgnowanie w chorobie, a także sprawienie pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.

Przedmiotem umowy o dożywocie może być każda nieruchomość stanowiąca własność dożywotnika. Umowa może dotyczyć nieruchomości gruntowej, nieruchomości lokalowej, a także prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynku na nim posadowionego. Przedmiotem umowy może być również udział w prawie własności lub użytkowaniu wieczystym. UWAGA! Wyłączone jest jednak zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za ustanowienie dożywocia. Jednakże w tym przypadku można zawrzeć analogiczną umowę, na zasadach ogólnych, regulując ją podobnie, jak umowę dożywocia.

Umowa dożywocia wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego, gdyż ustanowienie tego prawa następuje w umowie przenoszącej własność nieruchomości.

Prawo dożywocia  wygasa najpóźniej z chwilą śmierci dożywotnika, chyba że wcześniej umowa zostanie rozwiązana bądź też dożywotnik zrzeknie się świadczeń określonych w umowie dożywocia w całości. Umowa o dożywocie nie może mieć z góry określonego terminu obowiązywania.

A czy istnieje możliwość zbycia otrzymanej nieruchomości w trakcie trwania umowy o dożywocie? Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują taką możliwość, jednakże w takim przypadku kolejny nabywca nieruchomości przejmuje wszelkie obowiązki związane z umową o dożywocie. Osoba nowego właściciela może nie być zaakceptowana przez dożywotnika, który ma prawo zażądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Co równie istotne, zawarcie umowy dożywocia spowoduje, że spadkobiercy zbywcy nie będą mogli żądać zachowku od wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot takowej umowy., Ewentualne roszczenie o zachowek zostanie ograniczone wyłącznie do pozostałego majątku po zbywcy (w skład masy spadkowej nie wejdzie już przejęta przez nabywcę nieruchomość).

Praktyka sądowa nieco radykalniej podchodzi do relacji umowa dożywocia – roszczenie o zachowek, i wymaga zwiększenia wydatków po stronie nabywcy nieruchomości, głównie związanych z utrzymaniem zbywcy ( Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu, Wydział I Cywilny, z dnia 17.10.2013r., Sygn. akt I ACa 1068/13).

Zapraszamy do kontaktu, jeśli chcesz wykorzystać instytucję dożywocia, nabyć nieruchomość, czy też uregulować inne kwestie spadkowe.