Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Cudzoziemcy zainteresowani nabyciem nieruchomości w Polsce powinni mieć na uwadze możliwe dodatkowe obowiązki, związane z uzyskaniem odpowiedniego pozwolenia. Jest to szczególnie istotne dla obywateli spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (Unia Europejska, Liechtenstein, Islandia oraz Norwegia) oraz Szwajcarii. Sytuacje prawną takich osób reguluje ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Kiedy potrzebne jest zezwolenie na nabycie nieruchomości

Zgodnie z ustawą, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga uzyskania zezwolenia ministra właściwego dla spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej. W przypadku nieruchomości rolnych, uprawnionym do wniesienia sprzeciwu jest również minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

Zezwolenie jest wymagane w szczególności w przypadku nabycia ziemi (działek bez względu na ich przeznaczenie) oraz budynków. Nieruchomości będące wydzielonymi lokalami mieszkalnymi nie będą podlegać pod ten obowiązek, ze względu na wskazane w Ustawie odstępstwa.

Zezwolenie jest również potrzebne, w sytuacji, gdy cudzoziemiec ma zostać współwłaścicielem nieruchomości. Jest to ważne zarówno przy ustalaniu współwłasności w częściach ułamkowych, jak i współwłasność łączna. Oznacza to, że małżeństwo zainteresowane nabyciem nieruchomości, gdy jeden ze współmałżonków jest cudzoziemcem, również wymaga uzyskania pozwolenia.

Cudzoziemcy

Zgodnie z ustawą, przez cudzoziemce należy rozumieć:

1)        osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;

2)        osoba prawna mająca siedzibę za granicą;

3)        nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;

4)        osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.

Odstępstwa

Ustawa zawiera wyłączenia podmiotowo-przedmiotowe, kiedy uzyskanie zezwolenia nie jest wymagane.

Przede wszystkim, z obowiązku uzyskania pozwolenia zwolnieni są obywatele oraz przedsiębiorcy pochodzący z Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Konfederacji Szwajcarii.

Kolejne wyłączenia podmiotowe dotyczą cudzoziemców, którzy:

• Zamieszkują na terenie Polski co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
• Są małżonkami polskiego obywatela i zamieszkują w Polsce co najmniej 2 lata od udzielenia zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej, jeżeli nabyta nieruchomość będzie stanowić wspólność ustawową małżonków;
• W dniu nabycia nieruchomości, uprawniony jest do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;

Poza powyższym, w ustawie występują określone zwolnienia podmiotowe dla osób prawnych i spółek (jak np. banków).

Przepisy zawierają także wyłączenia przedmiotowe – przede wszystkim nie wymaga zezwolenia:

• nabycie nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali; a także,
• nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Skutki zawarcia umowy sprzedaży bez wymaganego pozwolenia

Ustawa zawiera dotkliwe sankcje za zawarcie umowy z pominięciem przepisów określonych w ustawie. Nabycie nieruchomości w takim przypadku należy uznać za nieważne. Również za nieważne uznane zostanie nabycie udziałów lub akcji w spółce, będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości.

Procedura uzyskania zezwolenia

Zezwolenie można uzyskać składając wniosek przez cudzoziemce. Zezwolenie jest wydawane, jeżeli:

• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;
• cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.

Wniosek składa się do Ministerstwa spraw Wewnętrznych i Administracji. Po złożeniu wniosku, w pierwszym kroku jest on sprawdzany pod kątem formalnym.

Rozpatrzenie wniosku , następuje po zaopiniowaniu go przez organy uprawnione do sprzeciwu (Minister Obrony Narodowej, a także jeżeli dotyczy to gruntów rolnych to Ministra odpowiedzialnego za rozwój wsi). Czas na zaopiniowanie może wynieść nawet 2 miesiące.

W praktyce, rozpatrzenie wniosku może trwać ok. 3-4 miesiące.

Wydane zezwolenie jest ważne przez okres 2 lat.

W razie pytań, zapraszamy do kontaktu !