Zwrot zadatku po ponownym wystawieniu mieszkania na sprzedaż mimo obowiązującej umowy przedwstępnej

Tomasz R. Weigt   Adwokat  

Kancelaria Adwokacka Adwokat Tomasz R. Weigt

Daszyńskiego 12/1, 59-700 Bolesławiec

 Email

Dzień dobry. 1. W opisanej sytuacji mają Państwo prawo żądać nie tylko zwrotu wpłaconej kwoty, ale zwrotu zadatku w podwójnej wysokości na podstawie art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron z przyczyn leżących po jej stronie, druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i żądać sumy dwukrotnie wyższej niż dany zadatek. Należy jednak zachować ostrożność formalną, aby sprzedający nie odwrócił sytuacji procesowej na Państwa niekorzyść. 2. Wystawienie lokalu na sprzedaż w trakcie trwania wiążącej umowy przedwstępnej i okresu rezerwacji stanowi rażące naruszenie lojalności kontraktowej, świadczące o zamiarze niewykonania zobowiązania. Z perspektywy procesowej samo opublikowanie ogłoszenia w internecie mogłoby jednak zostać przez sprzedającego tłumaczone jako „zabezpieczenie na wypadek, gdyby kupujący nie uzyskali kredytu”. Jeżeli w tej chwili zrezygnują Państwo z umowy wyłącznie na podstawie ogłoszenia, sprzedający może podnieść zarzut, że to Państwo bezpodstawnie zerwali umowę przed upływem terminu 18 września, co dałoby mu pretekst do próby zatrzymania zadatku. Pierwszym krokiem musi być zatem bezwzględne zabezpieczenie dowodów – należy wykonać zrzuty ekranu ogłoszenia z widoczną datą, ceną, zdjęciami mieszkania oraz danymi kontaktowymi sprzedającego lub biura nieruchomości. 3. Prawidłowe postępowanie z punktu widzenia taktyki procesowej powinno polegać na skierowaniu do sprzedającego pisemnego wezwania (listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru) do zawarcia umowy przyrzeczonej. W piśmie należy wskazać konkretną datę, godzinę oraz kancelarię notarialną na dzień przypadający przed lub najpóźniej na 18 września, wzywając go do stawiennictwa celem podpisania umowy ostatecznej. Jeśli sprzedający odmówi, oświadczy na piśmie/SMS-em, że lokalu Państwu nie sprzeda, albo nie stawi się u notariusza (co notariusz poświadczy protokołem niestawiennictwa), zyskają Państwo bezsporny dowód niewykonania umowy z jego winy. 4. W takiej sytuacji będą Państwo mogli złożyć pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej z winy sprzedawcy wraz z wezwaniem do zapłaty dwukrotności zadatku w terminie np. 3 dni. W przypadku braku zapłaty sprawę należało będzie skierować do sądu z powództwem o zapłatę podwójnego zadatku wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208

Mateusz Frąckowiak   Adwokat  

Specjalizuję się w prawie cywilnym, gospodarczym, energetycznym, budowlanym oraz prawie spółek handlowych. Wspieram przedsiębiorców, inwestorów i spółki na każdym etapie działalności – od planowania i negocjacji, przez realizację projektów i przygotowanie umów, po reprezentację w sporach i postępowaniach. Reprezentuję również klientów indywidualnych w sporach, w tym w sprawach odszkodowawczych, dotyczących ochrony dóbr osobistych oraz praw konsumentów.

Kancelaria Adwokacka Adwokat Mateusz Frąckowiak

Królewska 8/5, 30-045 Kraków

 Email

Dzień dobry. Jeżeli przekazana kwota została w umowie wyraźnie nazwana zadatkiem, zastosowanie ma co do zasady art. 394 § 1–3 Kodeksu cywilnego. Gdy niewykonanie umowy nastąpi z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, mogą Państwo – bez wyznaczania dodatkowego terminu – odstąpić od umowy i żądać zapłaty dwukrotności zadatku. Jeżeli jednak kwota była jedynie zaliczką, zasadniczo podlega zwrotowi w nominalnej wysokości, bez automatycznego prawa do podwójnej kwoty. Samo ponowne ogłoszenie sprzedaży mieszkania przed 18 września 2026 r. nie zawsze oznacza jeszcze niewykonanie umowy przedwstępnej. Kluczowe jest brzmienie umowy: czy sprzedający zobowiązał się do wyłączności, rezerwacji lokalu, niewprowadzania go ponownie do oferty albo zawarcia umowy przyrzeczonej do określonej daty. Jeżeli umowa zawiera taki obowiązek, publiczne oferowanie lokalu innym osobom może być naruszeniem umowy. Jeżeli sprzedający zawrze umowę z innym nabywcą albo jednoznacznie odmówi zawarcia umowy z Państwem, będzie to silna podstawa do żądania podwójnego zadatku lub – zależnie od treści i formy umowy (akt notarialny) – dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.