Zasiedzenie nieruchomości po zmarłych spadkobiercach – czy jeden z synów może przejąć dom?

Dzień dobry. 1. Kwestia zasiedzenia przez brata, który zamieszkuje nieruchomość od 40 lat, jest prawnie skomplikowana ze względu na istniejący stan współwłasności oraz wielość spadkobierców. Zamieszkiwanie w nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli lub spadkobierców jest przez sądy traktowane jako wykonywanie prawa współwłasności, a nie jako posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia. Aby skutecznie przejąć nieruchomość w ten sposób, brat musiałby wykazać, że jego posiadanie miało charakter wyłączny i było skierowane przeciwko prawom pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że musiałby on nie tylko mieszkać, ale w sposób niebudzący wątpliwości manifestować swoje wyłączne władztwo nad całością, na przykład poprzez całkowite uniemożliwianie wstępu drugiemu bratu, samodzielne podejmowanie wszystkich decyzji właścicielskich, czy opłacanie wszystkich podatków i remontów bez jakiegokolwiek udziału czy zgody pozostałych osób. Sam fakt zamieszkiwania czy dbania o dom to czynności typowe dla współwłaściciela, które nie prowadzą do zasiedzenia. 2. Sytuacja prawna nieruchomości wymaga w pierwszej kolejności ustalenia stanu formalnego. Jeżeli babcia nie dokonała przeniesienia własności w formie aktu notarialnego (darowizny lub umowy dożywocia), a jedynie ustnie podzieliła dom między synów, nieruchomość prawnie wciąż może znajdować się w majątku babci lub w ogóle nie posiadać uregulowanego stanu prawnego. W takiej sytuacji nie ma mowy o zasiedzeniu poszczególnych pięter, gdyż w świetle prawa nieruchomość stanowi jedną, niepodzielną całość. Niezbędne jest zatem przeprowadzenie postępowania o stwierdzenie nabycia spadku po babci oraz po zmarłym wuju, co pozwoli ustalić, kto formalnie posiada udziały w tej nieruchomości. Testament wuja, w którym wydziedziczył jednego z synów, ma znaczenie tylko dla ustalenia, kto dziedziczy jego udział w tym spadku, ale nie zmienia faktu, że nieruchomość jest objęta współwłasnością. 3. Brat mieszkający w nieruchomości może natomiast dążyć do przejęcia własności w drodze działu spadku, a nie zasiedzenia. W toku sądowego działu spadku sąd może przyznać całą nieruchomość jednemu ze spadkobierców, nakładając na niego obowiązek spłaty na rzecz drugiego brata, stosownie do wartości jego udziału. Jeśli nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny, należy najpierw przeprowadzić postępowania spadkowe po wszystkich poprzednikach prawnych, co otworzy drogę do wpisania prawa własności, a dopiero w następnym kroku do dokonania podziału majątku między żyjących spadkobierców. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208