zasady funkcjonowania zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Mieszkam w małym osiedlu stanowiącym wspólnotę mieszkaniową ( cztery budynki po 40 mieszkań każdy ) Wspólnota ma czteroosobowy zarząd i wynajmuje administratora (firmę) . Zarząd został wybrany ca 18 lat temu, nie ustalił zasad pracy (regulaminu) , zasad wyboru/dokooptowania członka zarządu, nie jest kadencyjny, nie odpowiada na zapytania skierowane mailem, nie organizuje "dni otwartych" . Spotkania odbywają się raz w roku - często z opóźnieniem w stosunku do ustawy o własności lokali. Ponadto fałszowane są wyniki głosowań, gromadzone w jednym ręku głosy kilku, a nawet kilkunastu lokali, zmieniane są kwoty opłat przyjęte na zebraniu w wersji uchwał podpisanych "obiegiem" z datami wstecznymi itd itp. Na wszelkie pytania zarząd milczy, administrator odpowiada w sposób ogólnikowy . Proszę o poradę w kwestii: 1.Czy poza Ustawą o własności lokali istnieją przepisy regulujące zasady pracy zarządu? 2. Jeśli z powodu totalnej obstrukcji zarządu, który wybrał się 18 lat temu mieszkańcy nie mogą uzyskać wglądu do dokumentów, nie mogą dowiedzieć się kto z zarządu w imieniu wspólnoty podpisuje umowy np z ochroną (drożejącą i wciąż tą samą od 18 lat) itp - jaki organ ma nadzór nad realizacją Ustawy? komu zgłosić działania bezprawne? 3.Jakie są powszechne praktyki określające zasady pracy Zarządu (Ustawa jest zbyt ogólnikowa w tej kwestii)
z poważaniem
jtl