Zakup działki przez narzeczonych, gdy kredyt na jej zakup zaciągnęła tylko jedna osoba

Tomasz R. Weigt   Adwokat  

Kancelaria Adwokacka Adwokat Tomasz R. Weigt

Daszyńskiego 12/1, 59-700 Bolesławiec

 Email

Dzień dobry. 1. Nabycie działki na współwłasność w sytuacji, gdy kredyt zaciągnął wyłącznie narzeczony, nie jest możliwe bez wiedzy i zgody banku kredytującego. Jeżeli umowa kredytowa została zawarta przez narzeczonego z przeznaczeniem na zakup nieruchomości na jego rzecz, bank uzależnia wypłatę środków od przedstawienia aktu notarialnego, w którym wyłącznie on widnieje jako kupujący. Wpisanie Pani do aktu notarialnego jako współwłaściciela bez uprzedniego aneksu do umowy kredytowej spowoduje, że bank odmówi uruchomienia kredytu. Aby działka od początku stanowiła Państwa współwłasność (np. po 1/2 udziału), narzeczony musi zawnioskować do banku o zmianę warunków kredytowania – w praktyce banki wymagają wówczas, aby partnerka przystąpiła do długu jako współkredytobiorca lub wyraziła zgodę na obciążenie swojego udziału hipoteką jako dłużnik rzeczowy. 2. Odradzam również wariant polegający na tym, że narzeczony kupi działkę sam, a następnie „przepisze” (daruje) Pani udział. Po pierwsze, standardowe umowy kredytowe zawierają klauzulę zakazującą rozporządzania nieruchomością (w tym jej zbywania lub darowania udziału) bez uprzedniej pisemnej zgody banku pod rygorem natychmiastowego wypowiedzenia całego kredytu. Po drugie, narzeczeni w świetle prawa są osobami obcymi (III grupa podatkowa w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn). Taka darowizna wiązałaby się z koniecznością zapłaty podatku od darowizny (sięgającego do 20% wartości nabytego przez Panią udziału). 3. Jeżeli bank nie wyrazi zgody na dopisanie Pani do zakupu na obecnym etapie, a narzeczony nabędzie działkę do swojego majątku osobistego, najkorzystniejszym prawnie i podatkowo rozwiązaniem będzie uregulowanie własności po ślubie. Wówczas, na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, będą Państwo mogli zawrzeć u notariusza małżeńską umowę majątkową rozszerzającą wspólność ustawową o tę działkę. Włączenie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków jest neutralne podatkowo (nie podlega podatkowi od darowizn ani PCC), choć nadal może wymagać formalnej notyfikacji banku ze względu na wpis hipoteki w księdze wieczystej. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208

Mateusz Frąckowiak   Adwokat  

Specjalizuję się w prawie cywilnym, gospodarczym, energetycznym, budowlanym oraz prawie spółek handlowych. Wspieram przedsiębiorców, inwestorów i spółki na każdym etapie działalności – od planowania i negocjacji, przez realizację projektów i przygotowanie umów, po reprezentację w sporach i postępowaniach. Reprezentuję również klientów indywidualnych w sporach, w tym w sprawach odszkodowawczych, dotyczących ochrony dóbr osobistych oraz praw konsumentów.

Kancelaria Adwokacka Adwokat Mateusz Frąckowiak

Królewska 8/5, 30-045 Kraków

 Email

Dzień dobry. Tak, można przenieść udział w działce na oboje narzeczonych, ale wymaga to umowy w formie aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej. Narzeczony może np. sprzedać albo darować Pani określony udział, najczęściej 1/2 działki. Od tego momentu będziecie współwłaścicielami w udziałach. Jeżeli działka została kupiona za kredyt zabezpieczony hipoteką, kluczowa jest treść umowy kredytowej. Rozporządzenie nieruchomością obciążoną hipoteką co do zasady nie usuwa hipoteki — pozostanie ona wpisana w księdze wieczystej i obciąża działkę także po przeniesieniu udziału. Bank może jednak wymagać swojej uprzedniej zgody na sprzedaż lub darowiznę udziału. Ponadto przeniesienie własności nie powoduje automatycznie, że Pani stanie się stroną kredytu: wobec banku nadal odpowiada przede wszystkim narzeczony, chyba że bank formalnie zgodzi się na zmianę umowy i dołączenie Pani jako współkredytobiorcy lub dłużnika. Przy darowiźnie między narzeczonymi nie ma zwolnienia właściwego dla najbliższej rodziny. Co do zasady nabycie udziału podlega podatkowi od spadków i darowizn jako nabycie od osoby z III grupy podatkowej, po przekroczeniu kwoty wolnej. Przy sprzedaży udziału zwykle powstaje podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC 2%) po stronie kupującej, a po stronie narzeczonego mogą wystąpić skutki w PIT, zwłaszcza jeżeli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku nabycia. Dochodzą też koszty notariusza, opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej oraz ewentualne koszty bankowe.