Zakup działki przez narzeczonych, gdy kredyt na jej zakup zaciągnęła tylko jedna osoba

Dzień dobry. 1. Nabycie działki na współwłasność w sytuacji, gdy kredyt zaciągnął wyłącznie narzeczony, nie jest możliwe bez wiedzy i zgody banku kredytującego. Jeżeli umowa kredytowa została zawarta przez narzeczonego z przeznaczeniem na zakup nieruchomości na jego rzecz, bank uzależnia wypłatę środków od przedstawienia aktu notarialnego, w którym wyłącznie on widnieje jako kupujący. Wpisanie Pani do aktu notarialnego jako współwłaściciela bez uprzedniego aneksu do umowy kredytowej spowoduje, że bank odmówi uruchomienia kredytu. Aby działka od początku stanowiła Państwa współwłasność (np. po 1/2 udziału), narzeczony musi zawnioskować do banku o zmianę warunków kredytowania – w praktyce banki wymagają wówczas, aby partnerka przystąpiła do długu jako współkredytobiorca lub wyraziła zgodę na obciążenie swojego udziału hipoteką jako dłużnik rzeczowy. 2. Odradzam również wariant polegający na tym, że narzeczony kupi działkę sam, a następnie „przepisze” (daruje) Pani udział. Po pierwsze, standardowe umowy kredytowe zawierają klauzulę zakazującą rozporządzania nieruchomością (w tym jej zbywania lub darowania udziału) bez uprzedniej pisemnej zgody banku pod rygorem natychmiastowego wypowiedzenia całego kredytu. Po drugie, narzeczeni w świetle prawa są osobami obcymi (III grupa podatkowa w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn). Taka darowizna wiązałaby się z koniecznością zapłaty podatku od darowizny (sięgającego do 20% wartości nabytego przez Panią udziału). 3. Jeżeli bank nie wyrazi zgody na dopisanie Pani do zakupu na obecnym etapie, a narzeczony nabędzie działkę do swojego majątku osobistego, najkorzystniejszym prawnie i podatkowo rozwiązaniem będzie uregulowanie własności po ślubie. Wówczas, na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, będą Państwo mogli zawrzeć u notariusza małżeńską umowę majątkową rozszerzającą wspólność ustawową o tę działkę. Włączenie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków jest neutralne podatkowo (nie podlega podatkowi od darowizn ani PCC), choć nadal może wymagać formalnej notyfikacji banku ze względu na wpis hipoteki w księdze wieczystej. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208