zakup działki budowlanej,działka budowlana

Dzien dobry, oto sytuacja.
Po znalezieniu w internecie oferty sprzedazy dzialki budowlanej skontaktowalem sie z agentem. Niemal od razu umowilismy sie na spotkanie na terenie dzialki z wlascicielem. Zanim jednak doszlo do spotkania przeprowadzilem rozmowe z agentem, ktory poinformowal mnie, ze dzialka jest do sprzedazy wylacznie "w pakiecie" z udzialem (1/6) w stawie wodnym. Umowilismy sie tez na prowizje agencji na poziomie 3%. Wszystko mialo dosc szybki przebieg ze wzglefu na moja akurat wizyte w rodzinnym miescie (sasiednia gmina). W trakcie spotkania zostalem zapewniony przez wlasciciela (pelnomocnik, ojciec wlasciciela), ze wykupienie udzialu w stawie jest konieczne poniewaz chce sie on pozbyc calosci nieruchomosci (staw otoczony 6 dzialkami) i ze gmina bez zadnych watpliwosci odrzuci pierwokup. Zostalem poinformowany zarowno przez agenta jak i pelnomocnika ze najpierw dojdzie do podpisania umowy warunkowej a pozniej przeniesiena wlasnosci. Agent natomiast potwierdzil po raz kolejny w formie werbalnej, ze prowizja jest na 3%, ktora bedzie platna w dniu podpisania umowy warunkowej. Podjalem decyzje, ze chce nabyc nieruchomosc, nawet z udzialem w stawie. Dostalem maila potwierdzajacego wysokosc prowizji juz w zlotych, bez adnotacji +VAT, badz ze podatek bedzie doliczony. Nie podpisalismy tez umowy posrednictwa z agentem. Umowilismy sie na spotkanie w biurze agencji celem podpisania umowy warunkowej; podczas spotkania zostalem poinformowany, ze tego dnia dojdzie do podpisania umowy predwstepnej a we wspolnie uzgodnionym okresie dojdzie do podpisania umowy koncowej (do 31. maja 2019). Po zapoznaniu sie z tekstem umowy przedstepnej doszlo do podpisania umowy przedstepnej. Agent poinformowal ze teraz chcialby zaplate swojej prowizji, tak jak bylo to uzgodnione. Ze zdziwieniem, jedniak zgodzilem sie. Do agenta zadzwonil telefon i po krotkiej rozmowie agent powiedzial, ze do prowizji 3% musi zostac doliczony podatek VAT poniewaz agencja jest podatnikiem VAT.. Wczesniej nie bylo nic na ten temat mowione a ja osoba prywatna, nie biznes. W kazdym razie z zastrzezeniem ale zgodzilem sie chcac doprowadzic do zakupu. Podpisane i zaplacone, wracam do domu. W ciagu tygodnia umowilismy sie na spotkanie u notariusza na 17 maja 2019 celem podpisania umowy. Nastepnie wyslalem do agenta maila z przypomnieniem, ze nadal nie podpisalismy umowy posrednictwa, i ze chcialbym takowa otrzymac. Po uplywie kilku dni otrzymalem od agenta maila "W załączniku przesyłam umowę pośrednictwa zawartą między Panem a biurem... Zgodnie z nowymi przepisami odnośnie wód gruntowych jesteśmy zmuszeni podpisać w pierwszej kolejności umowę warunkową, która odbędzie się zgodnie z planem tj. 17.05.2019r. Koszt umowy warunkowej wynosi ok. 700zł. Urząd miasta ma miesiąc na przesłanie decyzji. Natomiast umowa końcowa odbędzie się 18.06.2019r." Po tym mailu Poprosilem o wytlumaczenie sytuacji i sama umowe warunkowa celem zapoznania sie z jej zawartoscia. Po dlugim czasie i upomnieniu sie dostalem maila od agenta z niezadawalajacymi mnie odpowiedziami na zadane przeze mnie pytania.
Pytania moje do prawnika:
- czy wlasciciel moze uzaleznic sprzedaz dzialki budowlanej z wykupem udzialu w stawie wodnym?
- czy agent ma prawo podniesc wczesniej ustalona wartosc swojego wynagrodzenia (prawa konsumenta i nieuczciwe postepowanie) doslownie w chwili zaplaty?
- czy umowa warunkowa jest konieczna w obecnosci notariusza? Jest to dodatkowy koszt ponad 700zl.
- czy powinno dojsc do podpisania umowy przedwstepnej (w pierwszej instancji) jezeli agent i wlasciciel wiedzieli, ze na czesc stawu konieczna jest umowa warunkowa?
- czy w przypadku pierwokupu przez gmine agent ma obowiazek zwrotu zaplaconego przeze mnie wynagrodzenia, ktore w zamysle jest procentem od sprzedazy?
- czy w przypadku pierwokupu przez gmine wlasciciel bedzie zobowiazany zwrocic wplacony zadatek z nawiazka jak stanowi umowa przedstepna?
- czy mimo podpisania umowy przedstepnej wlasciciel i agent maja prawo bezustannie reklamowac ta nieruchomosc online?
Dziekuje i oczekuje na odpowiedz.
Z szacunkiem,
Adam