Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony bez podania przyczyny przez właściciela.

Dzień dobry. 1. Zapis w umowie najmu na czas określony pozwalający wynajmującemu na wypowiedzenie umowy bez podania przyczyny jest co do zasady nieważny, a telefoniczne oświadczenie wynajmującego nie wywołuje żadnych skutków prawnych. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, umowę najmu zawartą na czas określony można wypowiedzieć jedynie w wypadkach określonych w umowie. Orzecznictwo Sądu Najwyższego jednoznacznie wskazuje, że przyczyna wypowiedzenia musi być konkretnie wskazana w treści umowy – zapis o możliwości wypowiedzenia „bez podania powodu” w umowie na czas określony jest prawnie nieskuteczny. Co ważne, w przypadku najmu lokali mieszkalnych zastosowanie mają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów (w szczególności art. 11 ustawy). Wynajmujący może wypowiedzieć taką umowę wyłącznie z przyczyn ściśle określonych w tej ustawie (np. zwłoka z zapłatą czynszu za co najmniej 3 pełne okresy płatności po uprzednim pisemnym upomnieniu, używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową czy podnajem bez jego zgody). Wypowiedzenie musi pod rygorem nieważności nastąpić na piśmie oraz zawierać podanie przyczyny. Telefoniczna rozmowa oraz umowny zapis stanowiący podstawę działania właściciela są zatem pozbawione mocy prawnej. 2. Pana wypowiedź w rozmowie telefonicznej nie stanowi porozumienia stron o rozwiązaniu umowy. Umowa nadal obowiązuje i ma Pan pełne prawo zamieszkiwać w lokalu do końca okresu, na jaki została zawarta. W konsekwencji nie ma Pan obowiązku wyprowadzania się, a ewentualna kara za przedterminowe rozwiązanie umowy na internet nie powstanie. Gdyby wynajmujący dopuścił się bezprawnego usunięcia Pana z lokalu, ponosiłby pełną odpowiedzialność odszkodowawczą za wszelkie wyrządzone z tego tytułu szkody na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego. 3. W kwestii rozliczeń gotówkowych za czynsz, od najbliższej płatności należy bezwzględnie żądać pisemnego pokwitowania odbioru gotówki. Zgodnie z art. 462 Kodeksu cywilnego dłużnik spłacający dług ma prawo żądać od wierzyciela pokwitowania, a w przypadku odmowy – powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia do czasu jego wydania. Dowodem dotychczasowych wpłat w ewentualnym sporze będą wyciągi z bankomatu, historia korespondencji SMS oraz ewentualne zeznania świadków. Z kolei zatajenie wad lokalu (pluskwy, karaluchy, niesprawny sprzęt) uprawnia Pana do żądania obniżenia czynszu na podstawie art. 664 Kodeksu cywilnego, a w przypadku zagrożenia dla zdrowia – do natychmiastowego wypowiedzenia umowy z winy wynajmującego (art. 682 Kodeksu cywilnego). 4. W dalszych kontaktach z wynajmującym należy przejść wyłącznie na drogę pisemną (SMS, e-mail lub pismo). Należy poinformować właściciela, że umowa na czas określony nadal wiąże strony, zapis o wypowiedzeniu bez powodu jest z mocy prawa nieważny, a Pan nie wyraża zgody na rozwiązanie umowy i zamierza kontynuować najem. W przypadku jakichkolwiek prób bezprawnego naruszenia posiadania (np. próba wymiany zamków, odcięcie mediów, nachodzenie), należy niezwłocznie wzywać Policję, powołując się na ochronę posiadania (art. 342 KC) oraz składać zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa zmuszania i utrudniania korzystania z lokalu (art. 191 § 1a Kodeksu karnego). Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208

Szanowny Panie, Z przedstawionego opisu wynika, że zawarł Pan umowę najmu na czas określony, która zawiera zapis: „Każdej ze stron przysługuje pisemne prawo wypowiedzenia umowy w terminie 30 dni bez podania powodu.” Obecnie wynajmujący telefonicznie poinformował Pana o wypowiedzeniu umowy, nie doręczając żadnego pisma. W pierwszej kolejności należy wskazać, że telefoniczna informacja nie stanowi skutecznego wypowiedzenia, skoro sama umowa przewiduje formę pisemną. Do chwili doręczenia Panu pisemnego oświadczenia trudno mówić o skutecznym rozpoczęciu biegu okresu wypowiedzenia. Istotniejsze jest jednak to, że w przypadku umowy najmu zawartej na czas określony możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia jest ograniczona. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem tylko w przypadkach określonych w umowie. W orzecznictwie i doktrynie od wielu lat wskazuje się, że ogólna klauzula pozwalająca na wypowiedzenie umowy „bez podania przyczyny” może zostać uznana za sprzeczną z istotą umowy zawartej na czas oznaczony. Oznacza to, że skuteczność takiego postanowienia nie jest oczywista i może zostać zakwestionowana. Jeżeli wywiązuje się Pan ze wszystkich obowiązków wynikających z umowy, nie zalega z czynszem i nie narusza zasad korzystania z lokalu, wynajmujący nie może dowolnie doprowadzić do zakończenia najmu tylko dlatego, że zmienił zdanie. Na obecnym etapie rekomendowałbym przede wszystkim zachowanie spokoju i prowadzenie dalszej komunikacji wyłącznie na piśmie (e-mail, SMS). Nie składałbym żadnych oświadczeń o wyprowadzce ani rozwiązaniu umowy za porozumieniem stron. Warto również zabezpieczyć dowody dokonywania płatności – historię wypłat z bankomatu, wiadomości SMS oraz wszelką korespondencję z wynajmującym. Jeżeli wynajmujący twierdziłby, że nie otrzymywał czynszu, to na nim również będzie spoczywał obowiązek wykazania swoich twierdzeń. Jeżeli będzie Pan zainteresowany, zapraszam do kontaktu. Po analizie umowy najmu będę mógł ocenić skuteczność klauzuli dotyczącej wypowiedzenia oraz przygotować odpowiedź do wynajmującego, która zabezpieczy Pana interesy. PS. Jeżeli są Państwo usatysfakcjonowani udzieloną odpowiedzią oraz dotychczasowym wsparciem, będę bardzo wdzięczny za pozostawienie krótkiego komentarza na SpecPrawniku oraz w wizytówce Google (link do wizytówki: https://share.google/hf7saPPpyxKEx0Hi5). Zajmuje to dosłownie kilka minut, a dla nas – prawników – ma ogromne znaczenie i realnie pozwala docierać z pomocą do kolejnych osób potrzebujących wsparcia prawnego. Z góry dziękuję. Adwokat Adrian Gajzler