Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania zawartej na czas określony.

Dzień dobry. Konieczna byłaby tu analiza umowy oraz wypowiedzenia. Natomiast jeżeli sytuacja wygląda tak, że umowa została skutecznie wypowiedziana, a także nie zalega Pan z czynszem za okres wypowiedzenia, to kaucja powinna zostać zwrócona w całości. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208

Dzień dobry, W celu udzielenia precyzyjnej odpowiedzi należy się zapoznać z treścią zawartej umowy (przede wszystkim czy to umowa najmu zawarta z agencją czy też z właścicielem, a przedstawiciel agencji jest jedynie pełnomocnikiem?). W tej sytuacji może to mieć istotne znacznie. Poniżej przedstawiam najważniejsze informacje, ale bez uwzględnienia treści umowy. Umowa najmu na czas określony może zostać wypowiedziana przez lokatora, ale tylko wtedy, gdy treść tej umowy przewiduje taką możliwość i wskazuje warunki wypowiedzenia. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli najem został zawarty na czas oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę tylko w przypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że ustne zapewnienie agencji o możliwości wypowiedzenia „miesiąc wcześniej” nie jest wystarczające, jeśli nie zostało wpisane do umowy. --- Art. 673 KC § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. § 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód. § 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. ---- Natomiast w zakresie kaucji sytuacja jest bardziej jednoznaczna. Kaucja służy zabezpieczeniu roszczeń wynajmującego z tytułu najmu, w szczególności szkód w lokalu lub zaległości czynszowych. Jeżeli posiada Pan protokół zdania mieszkania, z którego wynika brak szkód, a wszystkie opłaty zostały uregulowane, to właścicielka co do zasady nie ma podstaw, aby zatrzymywać część kaucji „na poczet pustostanu” lub czasu poszukiwania nowych lokatorów. Wynajmujący nie może automatycznie potrącać kaucji tylko dlatego, że lokal stał pusty przez dwa tygodnie, jeżeli nie wynika to wprost z umowy i nie jest to zaległy czynsz należny do końca okresu wypowiedzenia. Jeżeli umowa nie została skutecznie wypowiedziana zgodnie z jej treścią, wynajmujący może ewentualnie dochodzić czynszu za okres, w którym umowa formalnie jeszcze trwała, ale nie oznacza to automatycznie prawa do potrącenia z kaucji bez rozliczenia i podstawy prawnej. W praktyce rekomenduję wystosowanie do właścicielki pisemnego wezwania do zwrotu pełnej kaucji w określonym terminie (np. 7 dni), z powołaniem się na protokół zdania lokalu i brak szkód. W razie odmowy możliwe jest dochodzenie roszczenia na drodze sądowej. Zapraszam na konsultację celem omówienia szczegółów sprawy i analizy umowy – to kluczowe dla jednoznacznej oceny przedstawionego stanu faktycznego. --- PS. Jeżeli są Państwo usatysfakcjonowani udzieloną odpowiedzią oraz dotychczasowym wsparciem, będę bardzo wdzięczny za pozostawienie krótkiego komentarza na SpecPrawniku oraz w wizytówce Google (link do wizytówki: https://share.google/hf7saPPpyxKEx0Hi5). Zajmuje to dosłownie kilka minut, a dla nas – prawników – ma ogromne znaczenie i realnie pozwala docierać z pomocą do kolejnych osób potrzebujących wsparcia prawnego. Z góry dziękuję. Adwokat Adrian Gajzler