Wniosek o WZ przed 15.10.2025 – kompletność, wysyłka i wpływ podziału działki.

Szanowna Pani, Dziękuję za szczegółowe pytania. Postaram się odpowiedzieć na nie krok po kroku, opierając się na aktualnych przepisach prawa budowlanego i postępowania administracyjnego. 1. Wniosek o warunki zabudowy (WZ) przed 15 października 2025 r. – bezterminowość decyzji Nowe regulacje (wprowadzone w ramach reformy planowania przestrzennego) przewidują, że decyzje o warunkach zabudowy wydane na podstawie wniosków złożonych do 15 października 2025 r. będą bezterminowe (nie wygasną po upływie 3 lat, jak te wydane po tej dacie). Od 1 stycznia 2026 r. kończy się era bezterminowych WZ, a od 1 lipca 2026 r. WZ będą mogły być wydawane tylko dla terenów w "obszarach uzupełnienia" według planu ogólnego gminy. Decyzje wydane przed tymi datami (na podstawie wniosków złożonych w terminie) pozostaną chronione i bezterminowe, niezależnie od późniejszych planów. Czy niekompletny wniosek (np. brak zaświadczeń o dostępie do prądu/wody) rozpocznie procedurę?Tak, nawet niekompletny wniosek zainicjuje postępowanie administracyjne. Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego (KPA), organ (wójt/burmistrz/prezydent miasta) ma obowiązek wezwać Cię do uzupełnienia braków w ciągu 7 dni od stwierdzenia niekompletności. Jeśli nie uzupełnisz w terminie, postępowanie zostanie umorzone. W przypadku braku zaświadczeń o przyłączeniu do mediów (np. od dostawcy prądu czy wody), organ może zawiesić postępowanie na maksymalnie 9 miesięcy (liczonych od dnia złożenia wniosku), abyś mogła je uzyskać. W tym czasie procedura nie jest formalnie zakończona – liczy się data złożenia, co jest kluczowe dla bezterminowości. Data złożenia wniosku wysłanego pocztą przed 15.10.2025 r. Procedura zaczyna biec od daty nadania listu poleconego za potwierdzeniem odbioru (lub innego dowodu nadania). To wynika z art. 69 KPA – data stempla pocztowego jest traktowana jako data złożenia pisma w urzędzie, o ile wyślesz je listem poleconym (lub przez ePUAP/kurier z potwierdzeniem). Zwykły list bez potwierdzenia nie daje takiej pewności, więc lepiej użyć poleconego. Jeśli nadasz przed północą 15.10.2025 r., termin na bezterminową WZ jest zachowany, nawet jeśli urząd otrzyma go później. Co musi zawierać wniosek, żeby był rozpatrywany jako o bezterminowe WZ?Aby wniosek formalnie rozpoczął procedurę i kwalifikował się do bezterminowej decyzji, wystarczy jego podstawowa forma (nie musi być kompletny od razu – organ wezwie do uzupełnień). Minimalne wymagania to:Wniosek pisemny: Wzór dostępny na stronie biznes.gov.pl lub w urzędzie; musi zawierać Twoje dane, opis planowanej inwestycji (np. rodzaj zabudowy, parametry), numer działki ewidencyjnej i oznaczenie organu (gmina). 2 egzemplarze mapy: Mapy zasadniczej (skala 1:500 lub 1:1000) lub ewidencyjnej, obejmującej teren inwestycji i obszar jej oddziaływania (co najmniej 3x szerokość frontu działki); na mapie zaznacz granice terenu i wstępny zarys zabudowy. Opis i analiza: Krótki opis inwestycji oraz analiza urbanistyczna (zgodność z otoczeniem, dostęp do drogi publicznej). Oświadczenia o mediach: O dostępności lub możliwości przyłączenia do sieci (prąd, woda, kanalizacja, gaz – jeśli dotyczy); brak tych zaświadczeń nie blokuje startu, ale organ zawiesi postępowanie do ich dostarczenia. Inne załączniki (opcjonalne na start, ale potrzebne później): Graficzna koncepcja architektoniczna, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, pełnomocnictwo (jeśli składasz przez pełnomocnika). Złóż wniosek jak najszybciej (postępowanie trwa zwykle 1–3 miesiące), nawet bez wszystkich załączników – to zabezpieczy bezterminowość. Opłata skarbowa: 107 zł.2. Podział działki rolnej a ważność WZ dla 3 domów Twoja strategia (złożenie 3 osobnych wniosków o WZ dla 3 domów na jednej działce, z oznaczeniem proponowanych granic podziału na mapie sytuacyjnej we wniosku) jest rozsądna i powinna zadziałać. Oto kluczowe aspekty: Czy WZ będzie ważna po podziale działki? Tak, decyzja o WZ nie traci ważności w wyniku podziału działki, o ile podział zostanie przeprowadzony zgodnie z granicami i parametrami zabudowy określonymi w decyzji WZ (w tym na załączonej mapie). Decyzja WZ jest wydawana dla określonego terenu inwestycji, a niekoniecznie dla jednej działki ewidencyjnej. Późniejszy podział geodezyjny (w urzędzie gminy) nie wpływa na treść rozstrzygnięcia – WZ pozostanie wiążąca dla nowo powstałych działek, pod warunkiem, że nie zmienisz ich przeznaczenia. Możesz powołać się na te granice przy wniosku o podział (dołącz kopię decyzji WZ i mapy z wniosku).Specyfika działek rolnych i projektu planu ogólnego Ponieważ to działki rolne (klasy I–III?), pamiętaj o ograniczeniach: od 24 września 2023 r. WZ dla takich gruntów są wydawane tylko, jeśli spełniają warunki "dobrej urbanistyki" (np. dostęp do drogi publicznej). Jeśli spełniasz, nie ma problemu. Co do projektu planu ogólnego (oznaczenie jako "tereny otwarte" bez zabudowy) – to ryzyko od 1 lipca 2026 r., gdy WZ będą możliwe tylko w "obszarach uzupełnienia". Jednak Twoje bezterminowe WZ (z wniosku przed 15.10.2025 r.) będą chronione i ważne niezależnie od planu ogólnego – możesz na ich podstawie ubiegać się o pozwolenie na budowę nawet po 2026 r. Podział rolnej działki wymaga też zgody na zmianę przeznaczenia gruntów (jeśli klasy I–III), ale decyzja WZ to ułatwia. Zalecenia: W każdym wniosku o WZ zaznacz wyraźnie proponowane granice przyszłych działek na mapie (z opisem). Po uzyskaniu WZ złóż wniosek o podział (opłata ok. 50–100 zł + geodeta). Całość skonsultuj z architektem lub starostwem powiatowym. Jeśli masz dodatkowe szczegóły (np. lokalizacja, klasa gleby), mogę pomóc w dalszym wyszukaniu informacji. Powodzenia z projektem. Pozdrawiam serdecznie. Adwokat Arkadiusz Malak www.adwokat-malak.com