Wady ukryte domu po zakupie. Brak rekuperacji, niesprawne ogrzewanie i odpowiedzialność sprzedającego.

Dzień dobry, tak, opisane niezgodności – brak rekuperacji mimo zapewnień, wkłady kominkowe niezgodne z Ecodesign oraz usterka rozprowadzenia ciepła i wynikająca pleśń – stanowią wady fizyczne domu. Macie Państwo solidne podstawy do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi. Możliwe jest żądanie obniżenia ceny sprzedaży, odpowiadającego wartości tych wad lub kosztom ich usunięcia. Dobrze by było zasięgnąć wcześniej porady jakiegoś specjalisty, który by wycenił ile to wszystko mogłoby kosztować, aby realnie ocenić wartość Państwa roszczenia. R. pr. Elżbieta Walczak

Szanowni Państwo, tak – z przedstawionego opisu wynika, że istnieją podstawy, aby poważnie rozważyć roszczenia z tytułu rękojmi, natomiast przed określeniem konkretnej kwoty należałoby przeanalizować umowę sprzedaży i materiał dotyczący stanu domu. Najbardziej istotny wydaje mi się wątek rekuperacji. Jeżeli przed zakupem właścicielka kilkukrotnie zapewniała Państwa, że dom posiada działającą rekuperację, a po zakupie okazało się, że instalacji w ogóle nie ma, może to stanowić wadę w rozumieniu przepisów o rękojmi. Kodeks cywilny wprost wskazuje bowiem, że wada występuje m.in. wtedy, gdy rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego. Drugi istotny problem dotyczy ogrzewania domu. Tutaj zachowałbym większą ostrożność z przesądzeniem, że w kominkach „nie można legalnie palić”. Zależy to m.in. od lokalizacji nieruchomości i obowiązującej na danym terenie uchwały antysmogowej – regulacje dotyczące eksploatacji starszych kominków różnią się regionalnie. Jeżeli jednak sprzedający przedstawiał kominki jako funkcjonujące źródło ogrzewania całego domu, a po zakupie okaże się, że zgodne z prawem korzystanie z nich nie jest możliwe albo instalacja rozprowadzająca ciepło była niesprawna, również może to mieć znaczenie dla odpowiedzialności sprzedającego. Pleśń w łazience i sypialni potraktowałbym jako kolejny element wymagający sprawdzenia, zwłaszcza jeżeli jej występowanie jest następstwem istniejącej już wcześniej niesprawności instalacji grzewczej. Warto przed jej usunięciem dokładnie udokumentować jej występowanie na zdjęciach. W przypadku nieruchomości odpowiedzialność z tytułu rękojmi obejmuje co do zasady wady stwierdzone przed upływem 5 lat od wydania nieruchomości. W zależności od ustaleń jednym z możliwych roszczeń może być obniżenie ceny, przy czym jego wysokości nie ustala się automatycznie jako sumy kosztów wszystkich napraw – przepisy wiążą ją z różnicą pomiędzy wartością nieruchomości bez wad a jej wartością z istniejącymi wadami. Na Państwa miejscu nie rozpoczynałbym jeszcze większych prac naprawczych bez zabezpieczenia dowodów. Warto zachować ogłoszenie sprzedaży, wiadomości ze sprzedającą, dokumentację przekazaną przy sprzedaży, zdjęcia i nagrania, a także zebrać dowody dotyczące zapewnień o rekuperacji i sposobie ogrzewania domu. Jeżeli będą Państwo zainteresowani, zapraszam na konsultację połączoną z analizą dokumentacji. Przed spotkaniem przeanalizuję umowę sprzedaży, ogłoszenie, korespondencję ze sprzedającą i pozostałe materiały. Na konsultacji będziemy mogli ocenić, które z opisanych problemów rzeczywiście stanowią wady objęte odpowiedzialnością sprzedającego, jakie roszczenia mogą Państwu przysługiwać i w jaki sposób najlepiej je zgłosić. PS. Jeżeli są Państwo usatysfakcjonowani udzieloną odpowiedzią oraz dotychczasowym wsparciem, będę bardzo wdzięczny za pozostawienie krótkiego komentarza na SpecPrawniku oraz w wizytówce Google (link do wizytówki: Google). Zajmuje to dosłownie kilka minut, a dla nas – prawników – ma ogromne znaczenie i realnie pozwala docierać z pomocą do kolejnych osób potrzebujących wsparcia prawnego. Z góry dziękuję. Adwokat Adrian Gajzler