Użytkowanie części wspólnej (strychu) a zmiana właściciela mieszkania w budynku typu bliźniak.

Uchwała o użytkowaniu strychu, podpisana z poprzednim właścicielem, prawdopodobnie wygasła z chwilą zmiany właściciela. Zgodnie z prawem wspólnotowym, tego typu uchwały są zazwyczaj związane z konkretnym właścicielem. Aby legalnie korzystać ze strychu, należy podpisac nowa umowę..

Dzień dobry Sytuacja, którą opisujesz, dotyczy małej wspólnoty mieszkaniowej (tylko dwa lokale, przypominającej bliźniak), gdzie strych jest częścią wspólną nieruchomości, a wy podjęliście uchwałę regulującą jego użytkowanie. Na podstawie przepisów ustawy o własności lokali (u.w.l.) z dnia 24 czerwca 1994 r., taka uchwała nie wygasa automatycznie z chwilą zmiany właściciela lokalu. Jest ona wiążąca dla wszystkich właścicieli lokali, w tym dla następców prawnych poprzedniego właściciela (nowego sąsiada z góry). Poniżej wyjaśnię to krok po kroku, opierając się na prawie i praktyce.1. Podstawa prawna uchwał we wspólnocie mieszkaniowejUchwały właścicieli lokali (takie jak ta dotycząca sposobu korzystania z części wspólnej, np. strychu) są podejmowane zgodnie z art. 23 u.w.l. W małej wspólnocie jak wasza, zazwyczaj wystarczy zgoda większości udziałów (lub jednomyślność, jeśli tak postanowiono), a głosowanie może odbywać się na zebraniu lub indywidualnie. Kluczowy jest art. 23 ust. 4 u.w.l.: "Uchwały właścicieli lokali są wiążące dla wszystkich właścicieli lokali i są wykonywane przez zarząd." To oznacza, że uchwała obowiązuje wszystkich właścicieli, niezależnie od tego, czy uczestniczyli w jej podejmowaniu, i nie traci mocy z powodu zmiany własności lokalu. 2. Czy uchwała wygasa po zmianie właściciela?Nie, nie wygasa. Nowy właściciel lokalu (następca prawny poprzedniego, Pawła Warszy) wchodzi w wszystkie prawa i obowiązki poprzednika, w tym obowiązek przestrzegania istniejących uchwał wspólnoty. Przepisy u.w.l. (art. 3 ust. 2) potwierdzają, że prawa i obowiązki właściciela lokalu przechodzą na jego następców prawnych, co obejmuje zobowiązania wynikające z uchwał. To, co czytasz "wszędzie" o wygaśnięciu, prawdopodobnie odnosi się do innych dokumentów, np.:Pełnomocnictw do głosowania (wygasają z chwilą zmiany właściciela). Umów o zarządzanie nieruchomością (mogą wymagać aneksu). Lub indywidualnych oświadczeń, a nie uchwał wspólnoty. Uchwała o użytkowaniu części wspólnej (jak strych) to decyzja wspólnoty dotycząca zarządu nieruchomością wspólną (art. 22 u.w.l.), która ma charakter trwały i ogólny. Nie jest to umowa osobista między poprzednimi właścicielami, lecz akt wspólnoty, który obowiązuje nieruchomość jako taką. 3. Co z nowym sąsiadem?Nowy właściciel jest związany uchwałą z momentu nabycia lokalu (wpis do księgi wieczystej). Nie musicie podpisywać nowej uchwały, aby ją "odnowić" – poprzednia pozostaje w mocy. Jeśli nowy sąsiad nie zgadza się na warunki użytkowania strychu (np. chce zmiany lub rezygnacji z twojego wyłącznego dostępu), może:Zaskarżyć uchwałę do sądu w terminie 6 tygodni od dnia, w którym dowiedział się o jej treści (art. 25 ust. 1a u.w.l.). Tylko aktualny właściciel ma do tego prawo – poprzedni (Paweł Warsza) już nie. Zainicjować nową uchwałę zmieniającą poprzednią (wymaga zgody większości, czyli w waszym przypadku waszej obu stron). Jeśli nie zaskarży i nie podejmie działań, uchwała obowiązuje, a ty możesz nadal korzystać ze strychu. W razie sporu (np. samowolne zajęcie przez sąsiada), możesz dochodzić swoich praw w sądzie (np. o wydanie części wspólnej lub odszkodowanie). 4. Co zrobić, aby chronić swoje prawa?Dokumentacja: Upewnij się, że nowy sąsiad został powiadomiony pisemnie o treści uchwały (art. 23 ust. 3 u.w.l.). To uruchamia bieg terminu na zaskarżenie. Zgoda na piśmie: Choć nie jest wymagana nowa uchwała, warto porozmawiać z nowym właścicielem i uzyskać jego pisemne potwierdzenie znajomości i akceptacji uchwały – to uniknie przyszłych sporów. Jeśli konflikt: Skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości lub zarządcą (jeśli macie). W małej wspólnocie możecie też ustanowić prosty regulamin korzystania z części wspólnych uchwałą. Strych jako część wspólna: Pamiętaj, że strych pozostaje własnością wspólną (udziały proporcjonalne do lokali). Użytkowanie nie oznacza własności, ale prawo do korzystania (art. 13 u.w.l.). Jeśli chcesz wzmocnić swoją pozycję, rozważ uchwałę o sprzedaży części strychu tobie (wymaga większości i zmiany udziałów w KW). Podsumowując, nie martw się – prawnie masz silną pozycję, bo uchwała nie wygasa i nowy sąsiad jest nią związany. Pozdrawiam serdecznie Adwokat Arkadiusz Malak Jeżeli niniejsza porada w jakikolwiek sposób pomogła w rozwiązaniu problemu zachęcam do wystawienia opinii o Naszej Kancelarii na portalu Specprawnik oraz odwiedzenia Naszej strony internetowej: Arkadiusz Malak Kancelaria Adwokacka - Adwokaci Bolesławiec woj. dolnośląskie | Panorama Firm https://share.google/LsO9WUQdjurpJtB1B oraz profilu na Facebooku: https://www.facebook.com/share/1Ht4r6JpMd/