Sprawdzenie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką.

Angelika Sikora   Radca prawny  

Radca prawny, Wrocław, rozwody, spory z ZUS, prawo bankowe (kredyty CHF)

Kancelaria Prawna CERTUS D. Bielski D. Sroka Radcowie Prawni Spółka Partnerska

Skwierzyńska 28/1a, 53-522 Wrocław

 Email

Dzień dobry, możemy pomóc w sprawie. Prosimy o wysłanie umowy poprzez wiadomość na Specprawnik bądź kontakt pod numerem: 502 126 464 - celem ustalenia szczegółów.

Tomasz R. Weigt   Adwokat  

Kancelaria Adwokacka Adwokat Tomasz R. Weigt

Daszyńskiego 12/1, 59-700 Bolesławiec

 Email

Dzień dobry. 1. Przy weryfikacji umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką znaczenie ma forma zawarcia umowy, mechanizm spłaty zadłużenia oraz zabezpieczenie odłączenia lokalu bądź wykreślenia wpisu z księgi wieczystej. Rekomendowaną formą jest akt notarialny, który w razie uchylania się sprzedawcy od sfinalizowania transakcji daje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej przed sądem (art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego) oraz umożliwia ujawnienie tego roszczenia w dziale III księgi wieczystej. W przypadku zwykłej formy pisemnej przysługuje jedynie odszkodowanie w granicach ujemnego interesu umownego lub roszczenie o zapłatę podwójnego zadatku. 2. Ważnym elementem prawnym przy nieruchomości z hipoteką jest wymóg przedstawienia przez sprzedającego aktualnego zaświadczenia od banku będącego wierzycielem hipotecznym (tzw. promesy). Dokument ten musi jednoznacznie określać: aktualną wysokość całkowitego zadłużenia na określony dzień, numer rachunku technicznego przeznaczonego do całkowitej spłaty kredytu, zgodę banku na wcześniejszą spłatę oraz wiążące zobowiązanie banku do wydania oświadczenia zezwalającego na wykreślenie hipoteki (tzw. listu mazalnego) po zaksięgowaniu wskazanej kwoty. W treści umowy przedwstępnej należy zastrzec, że dostarczenie tego zaświadczenia w dacie umowy ostatecznej stanowi warunek zawarcia umowy przyrzeczonej. 3. Mechanizm płatności ceny powinien być skonstruowany w ten sposób, aby środki finansowe odpowiadające kwocie zadłużenia trafiły bezpośrednio na techniczny rachunek spłaty w banku wierzyciela, a jedynie ewentualna nadwyżka ceny na rachunek sprzedającego. Należy również dopilnować rozróżnienia pomiędzy zadatkiem a zaliczką (art. 394 k.c.) – zaliczka podlega zwrotowi w nominalnej kwocie, natomiast zadatek w przypadku niewykonania umowy z winy sprzedającego (np. nieuzyskania zgody banku na wykreślenie hipoteki) pozwala kupującemu żądać sumy dwukrotnie wyższej. W umowie należy także precyzyjnie ustalić termin zawarcia umowy przyrzeczonej, uwzględniając realny czas niezbędny na uzyskanie dokumentów bankowych oraz ewentualne procedury kredytowe kupującego. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208.