Skutki niewykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości i wprowadzenie w błąd co do stanu prawnego działki.
Pytanie z dnia 02 czerwca
Dzień dobry,
Jakie są realne skutki nie dotrzymania warunków umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Umowa podpisana bez notariusza, zaliczka w kwocie x płatna do 3 dni od podpisania, rezygnacja w przypadku nie otrzymania kredytu przez kupującego (ja) po pisemnej odmowie 3 banków.
Sprzedaż miała dotyczyć domku jednorodzinnego (150m2) - w dniu spotkania, na chwilę przed podpisaniem umowy, sprzedający wspomina, że dom ma status domku letniskowego na działce rekreacji indywidualnej uwzględnionej w MPZP, o czym wcześniej nie było żadnej mowy, ale zapewnia kupującego że to wyłącznie kwestia nomenklatury i nie wpływa to na jego legalność (w co uwierzyliśmy). Po uzupełnieniu dokumentu przez sprzedającego, w tym KW i podpisaniu przez obie strony okazuje się, ze działka na której stoi rzeczony dom ma status gruntu ornego, a w samej księdze nie ma żadnej wzmianki o jakiejkolwiek zabudowie na jej terenie. Zaliczka nie została przekazana w związku z niejasna sytuacja prawna i wprowadzeniem w błąd kupującego a sam sprzedający utrzymuje, że bezpodstawnie wycofujemy się z kupna, dodając że przywoływana przez nas KW (wpisana i podana przez sprzedającego) jest błędna, pomimo że wpisana jest tam jego hipoteka, którą zaciągnął na budowę „domu jednorodzinnego”…
Bernadetta Parusińska- Ulewicz Adwokat
Kancelaria Adwokacka Bernadetta Parusińska- Ulewicz
Gen. Z. Sadowskiego 8/40, 71-213 Szczecin
Dzień dobry, do udzielenia porady niezbędne jest przeanalizowanie zawartej umowy przedwstępnej. Pozdrawiam adwokat Bernadetta Parusińska- Ulewicz adwokat@kancelariaulewicz.pl tel.: 663-182-634
Podziękowałeś prawnikowi
Tomasz R. Weigt Adwokat
Kancelaria Adwokacka Adwokat Tomasz R. Weigt
Daszyńskiego 12/1, 59-700 Bolesławiec
Dzień dobry. 1. Niezachowanie formy aktu notarialnego dla umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości wyłącza możliwość dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej (tzw. słabszy skutek umowy przedwstępnej). Sprzedający nie może zatem zmusić Pani do zakupu domu. Ponieważ w umowie posłużono się pojęciem „zaliczki”, a nie „zadatku”, kwota ta – nawet gdyby została wpłacona – podlega zwrotowi w przypadku niedojścia umowy do skutku, niezależnie od winy stron. Fakt, że fizycznie nie przekazała Pani tych środków, oznacza, że po Pani stronie nie powstała żadna strata finansowa, a sprzedający nie ma podstaw prawnych do żądania jej zatrzymania. Sprzedającemu nie przysługuje także roszczenie o odszkodowanie, ponieważ to on nie jest w stanie dostarczyć przedmiotu umowy zgodnego z jej treścią. 2. Przedstawienie nieruchomości jako domu jednorodzinnego lub letniskowego, podczas gdy z dokumentacji księgi wieczystej wynika, że jest to niezabudowany grunt orny, stanowi natomiast wprowadzenie w błąd (art. 84 Kodeksu cywilnego), a ze względu na zapewnienia sprzedającego – może być nawet kwalifikowane jako podstęp (art. 86 Kodeksu cywilnego). Posiada Pani pełne prawo do uchylenia się od skutków prawnych zawartej umowy przedwstępnej z uwagi na wadę oświadczenia woli. W tym celu należy sporządzić i wysłać sprzedającemu pisemne oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych umowy przedwstępnej z powodu istotnego błędu wywołanego przez drugą stronę, wskazując na rażące rozbieżności między zapewnieniami a stanem faktycznym w księdze wieczystej. Doręczenie takiego pisma spowoduje, że umowę uważa się za niezawartą od samego początku. 3. Zapis umowny dotyczący konieczności przedstawienia odmów z trzech banków staje się w obecnej sytuacji drugorzędny, ponieważ bank prawdopodobnie nie udzieli kredytu hipotecznego na zakup domu jednorodzinnego na gruncie rolnym (chyba że w ramach zabudowy zagrodowej), w sytuacji, w której budynek nie został wskazany w KW nieruchomości. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208
Podziękowałeś prawnikowi
Chcę dodać odpowiedź
Jeśli jesteś prawnikiem
zaloguj się by odpowiedzieć temu
klientowi
Jeśli Ty zadałeś to pytanie, możesz kontynuować kontakt z tym prawnikiem
poprzez e-mail, który od nas otrzymałeś.
Najczęściej odpowiadają w tym tygodniu
Doświadczeni prawnicy z całego kraju w zasięgu ręki
- Praca
- Umowy
- Umowy
- Ochrona osób zgłaszających naruszenia prawa lub nieprawidłowości
- ...
