Rozliczenie kaucji po najmie okazjonalnym bez protokołu zdawczo-odbiorczego

Question

Rozliczenie kaucji po najmie okazjonalnym bez protokołu zdawczo-odbiorczego

Pytanie z dnia 03 marca

Dzień dobry,
Proszę o poradę w sprawie rozliczenia kaucji po zakończeniu najmu okazjonalnego mieszkania.
Mieliśmy zawartą umowę najmu okazjonalnego na okres jednego roku. Przy wprowadzaniu się nie został sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy.
Mieszkanie zostało zdane w sobotę. W trakcie oględzin właściciel nie zgłaszał większych zastrzeżeń – stwierdził m.in., że ściany są czyste. Powiedział również, że przewiduje zwrot całej kaucji i że prześle ją przelewem (taką samą drogą, jaką została wpłacona).
Dwa dni później, po tym jak zapytaliśmy o zwrot kaucji, otrzymaliśmy wiadomość z listą zarzutów dotyczących rzekomych usterek:
złamany zagłówek łóżka i jedna deska – to faktycznie nasza wina i deklarujemy pokrycie kosztów naprawy,
uszkodzony panel podłogowy – na przesłanym zdjęciu nie widać wyraźnego uszkodzenia,
zabrudzone ściany – podczas oględzin właściciel nie zgłaszał uwag i stwierdził, że są czyste,
problem z drzwiami kabiny prysznicowej (że są lekko opuszczone) – nie zauważyliśmy pogorszenia ich stanu względem momentu wprowadzenia się,
„śmierdząca pralka” – właściciel twierdzi, że pralka śmierdzi wilgocią i może nadawać się do wymiany. Pralka była sprawna, normalnie używana, ubrania nie miały zapachu. Faktycznie nie wyczyściliśmy dokładnie filtra (właściciel przesłał jego zdjęcie), co uznaję za przeoczenie i deklaruję pokrycie kosztów czyszczenia,

Właściciel sugeruje potrącenia z kaucji, ale nie przedstawił jeszcze rachunków ani wycen. Obawiam się, że może próbować potrącić zawyżone kwoty (np. za rzekomą konieczność wymiany pralki).
W umowie znajduje się zapis, że kaucja powinna zostać zwrócona niezwłocznie po oddaniu mieszkania.
Moje pytania:
Czy w sytuacji braku protokołu zdawczo-odbiorczego przy wprowadzaniu się właściciel może skutecznie dochodzić roszczeń za rzeczy, których nie udowodni jako powstałe z naszej winy?
Czy zapach z pralki i brudny filtr mogą być podstawą do obciążenia najemcy kosztem wymiany całego sprzętu?
Czy fakt, że podczas oględzin właściciel nie zgłaszał zastrzeżeń i zapowiedział zwrot całej kaucji, ma znaczenie prawne?
Jak zabezpieczyć się przed sytuacją, w której po rozliczeniu kaucji właściciel po jakimś czasie zgłosi kolejne roszczenia?
Czy w świetle zapisu w umowie o „niezwłocznym” zwrocie kaucji możemy domagać się jej zwrotu w krótkim terminie?
Zależy mi na polubownym zakończeniu sprawy i odzyskaniu większości kaucji

mieszkanie, wynajem

Zadaj pytanie

lub przejrzyj listę uprzednio zadanych pytań

Answer 1 · Odpowiedź nr 1 z dnia 4 marca 2026 13:04

Szanowna Pani / Szanowny Panie, Brak protokołu zdawczo-odbiorczego przy przekazaniu mieszkania ma istotne znaczenie dowodowe. W takiej sytuacji właścicielowi trudniej wykazać, że określone uszkodzenia powstały w czasie najmu i z winy najemcy. Co do zasady to wynajmujący, który chce potrącić część kaucji, powinien wykazać zarówno istnienie szkody, jak i jej wysokość. Nie każda niedogodność uzasadnia potrącenie z kaucji. Zabrudzenia wynikające z normalnego używania lokalu czy sprzętów co do zasady nie stanowią szkody. Sam fakt, że filtr pralki nie został wyczyszczony, nie uzasadnia obciążenia najemcy kosztem wymiany całej pralki – w takiej sytuacji można co najwyżej mówić o ewentualnym koszcie czyszczenia, o ile faktycznie byłby konieczny. Podobnie w przypadku panelu czy ścian – konieczne byłoby wykazanie rzeczywistego uszkodzenia i kosztów naprawy. Okoliczność, że podczas oględzin przy zdaniu mieszkania właściciel nie zgłaszał istotnych zastrzeżeń i zapowiedział zwrot kaucji, może mieć znaczenie dowodowe – zwłaszcza jeżeli zostało to utrwalone w wiadomościach lub przy świadkach. Najbezpieczniej jest poprosić właściciela o konkretne rozliczenie kaucji wraz z rachunkami lub wyceną napraw. Bez wykazania rzeczywistych kosztów potrącenia z kaucji są co do zasady nieuzasadnione. Jeżeli w umowie znajduje się zapis o niezwłocznym zwrocie kaucji, mogą Państwo wezwać wynajmującego do jej zwrotu w rozsądnym terminie (np. kilku dni) z jednoczesnym wskazaniem, że akceptują Państwo potrącenie wyłącznie rzeczywiście udokumentowanych kosztów naprawy szkód powstałych z Państwa winy. W praktyce dobrym rozwiązaniem jest wysłanie krótkiego pisemnego wezwania do rozliczenia kaucji, w którym poproszą Państwo o przedstawienie rachunków i wskazanie podstaw ewentualnych potrąceń. Jeżeli wynajmujący nie zwróci kaucji albo potrącenia będą nieuzasadnione, możliwe jest dochodzenie jej zwrotu na drodze sądowej. -- PS. Jeżeli są Państwo usatysfakcjonowani udzieloną odpowiedzią oraz dotychczasowym wsparciem, będę bardzo wdzięczny za pozostawienie krótkiego komentarza na SpecPrawniku oraz w wizytówce Google (link do wizytówki: https://share.google/hf7saPPpyxKEx0Hi5). Zajmuje to dosłownie kilka minut, a dla nas – prawników – ma ogromne znaczenie i realnie pozwala docierać z pomocą do kolejnych osób potrzebujących wsparcia prawnego. Z góry dziękuję. Adwokat Adrian Gajzler

Rozliczenie kaucji po najmie okazjonalnym bez protokołu zdawczo-odbiorczego

Pytanie z dnia 03 marca

Adrian Gajzler Adwokat

Zadaj pytanie

Chcę dodać odpowiedź

Nie znalazłeś wyżej odpowiedzi na swój problem?

Zadaj pytanie

Porozmawiaj z prawnikiem

Umów się na spotkanie

Najczęściej odpowiadają w tym tygodniu