Ratalna spłata udziału w domu na rzecz siostry partnera i przygotowanie bezpiecznej umowy z możliwością nadpłat

Mateusz Frąckowiak   Adwokat  

Specjalizuję się w prawie cywilnym, gospodarczym, energetycznym, budowlanym oraz prawie spółek handlowych. Wspieram przedsiębiorców, inwestorów i spółki na każdym etapie działalności – od planowania i negocjacji, przez realizację projektów i przygotowanie umów, po reprezentację w sporach i postępowaniach. Reprezentuję również klientów indywidualnych w sporach, w tym w sprawach odszkodowawczych, dotyczących ochrony dóbr osobistych oraz praw konsumentów.

Kancelaria Adwokacka Adwokat Mateusz Frąckowiak

Królewska 8/5, 30-045 Kraków

 Email

Dzień dobry! Jeżeli siostra ma przenieść na partnera (lub na Państwa oboje) własność udziału w domu, konieczny jest akt notarialny. Umowa sprzedaży nieruchomości lub udziału w niej wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności, zgodnie z art. 158 k.c. Najbezpieczniej, aby akt notarialny obejmował jednocześnie: sprzedaż określonego udziału w nieruchomości; cenę: 200 000 zł; potwierdzenie zapłaty 40 000 zł przy zawarciu aktu albo przed nim; saldo 160 000 zł oraz szczegółowy harmonogram rat; prawo kupujących do dobrowolnych nadpłat, bez opłat i bez konieczności uzyskiwania zgody sprzedającej. Można przewidzieć oba sposoby zapłaty. Dla każdej wpłaty gotówkowej siostra powinna podpisywać odrębne, pisemne pokwitowanie z datą, kwotą, wskazaniem raty lub nadpłaty oraz informacją, ile ceny pozostało do zapłaty. Sam zapis w umowie, że gotówka jest dopuszczalna, nie będzie wystarczającym dowodem dokonania konkretnych wpłat. Przy przelewach warto wskazać w akcie numer rachunku siostry i stały tytuł przelewu, np. „rata ceny za udział w nieruchomości – miesiąc/rok” albo „nadpłata ceny za udział w nieruchomości”. Potwierdzenia przelewów należy zachowywać. Przy większych kwotach przelew jest zdecydowanie bezpieczniejszy dowodowo. Przed sporządzeniem aktu należy ustalić, kto jest wpisany jako właściciel w księdze wieczystej, jaki dokładnie udział sprzedaje siostra, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, służebnością lub prawami osób trzecich oraz czy partner nabywa udział sam, czy wspólnie z Panią.

Tomasz R. Weigt   Adwokat  

Kancelaria Adwokacka Adwokat Tomasz R. Weigt

Daszyńskiego 12/1, 59-700 Bolesławiec

 Email

Dzień dobry. 1. Przeniesienie udziału w nieruchomości oraz spłata współwłaściciela wymagają formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. W zależności od obecnego statusu prawnego nieruchomości czynność ta przybierze formę umowy sprzedaży udziału bądź umowy o zniesienie współwłasności ze spłatą (ewentualnie działu spadku, jeśli dom pochodzi ze spadku). Samodzielnie sporządzona umowa pisemna nie wywoła żadnego skutku prawnorzeczowego i nie pozwoli na wpisanie zmiany właściciela w księdze wieczystej. Istotną kwestią jest również to, kto formalnie nabywa udział: jeżeli Pani również wykłada środki finansowe, powinna Pani stać się współwłaścicielem nieruchomości w odpowiednim ułamku. W przeciwnym razie, nie będąc małżeństwem, finansuje Pani majątek partnera, co w przyszłości rodzi skomplikowane roszczenia o zwrot nakładów lub nienależne świadczenie. 2. Wszystkie warunki finansowe – w tym wpłata początkowa 40 000 zł, harmonogram ratalny, terminy płatności oraz prawo do wcześniejszych nadpłat – wprowadza się bezpośrednio do treści aktu notarialnego. Warto zauważyć, że spłata 2000 zł miesięcznie przez 5 lat daje kwotę 120 000 zł, co wraz z wpłatą 40 000 zł stanowi łącznie 160 000 zł, dlatego umowa musi precyzyjnie określać termin uregulowania pozostałych 40 000 zł (np. jako płatność końcową lub poprzez mechanizm nadpłat). Zapis o możliwości dokonywania wpłat zarówno przelewem na wskazany rachunek bankowy, jak i gotówką, jest w relacjach między osobami fizycznymi w pełni dopuszczalny. Przy płatnościach gotówkowych bezwzględnym wymogiem bezpieczeństwa jest każdorazowe pobieranie pisemnego pokwitowania odbioru kwoty z podpisem siostry (art. 462 k.c.). Standardem notarialnym przy spłacie ratalnej jest również zabezpieczenie interesu siostry poprzez poddanie się kupujących dobrowolnej egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 k.p.c., a niekiedy wpis hipoteki w księdze wieczystej do czasu całkowitej spłaty. 3. Większość formalności urzędowych załatwia notariusz: pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC w wysokości 2%), opłatę sądową oraz przesyła elektroniczny wniosek do sądu rejonowego o ujawnienie nowych właścicieli w księdze wieczystej. Poza notariuszem należy pamiętać o zgłoszeniu zmiany właściciela do urzędu gminy/miasta na potrzeby podatku od nieruchomości, natomiast po stronie siostry partnera może powstać obowiązek rozliczenia podatku dochodowego (PIT-39), jeżeli zbywa nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia. Pozdrawiam. 4. W sprawie pomocy prawnej przy sporządzeniu umowy zapraszam do kontaktu na adres email kancelarii - weigt@post.pl. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208