Przepisanie mieszkania spółdzielczego a długi ojca i odpowiedzialność za zadłużenie.

Dzień dobry. 1. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest z mocy prawa niezbywalne (art. 9 ust. 3 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Oznacza to, że ojciec nie ma prawnej możliwości podarowania ani sprzedania tego prawa na rzecz dzieci. Z tego samego powodu prawo to nie podlega egzekucji komorniczej – komornik nie może zająć ani zlicytować samego mieszkania lokatorskiego za osobiste długi ojca. Samo wypisanie się ojca ze spółdzielni lub zrzeczenie się prawa nie spowoduje, że przejdzie ono na dzieci. Przeciwnie, doprowadzi to do wygaśnięcia umowy lokatorskiej, co zmusi spółdzielnię do opróżnienia lokalu i rozliczenia tzw. wkładu mieszkaniowego, a ten wkład finansowy komornik będzie mógł już legalnie zająć na poczet długów ojca. 2. Fakt, że ojciec nie mieszka w lokalu i nie płaci opłat od 25 lat, rodzi poważne ryzyko, że spółdzielnia mieszkaniowa może w każdej chwili podjąć procedurę sądowego wygaszenia tego prawa z powodu długotrwałych zaległości czynszowych. Jeżeli w spółdzielni figuruje zadłużenie za ten lokal, żadne formalne uregulowanie sytuacji mieszkaniowej nie będzie możliwe bez uprzedniej spłaty tych zaległości wobec spółdzielni. 3. Jedyną drogą do uzyskania przez dzieci pełnej własności nieruchomości byłoby wcześniejsze przekształcenie przez ojca prawa lokatorskiego w odrębną własność (po spłacie ewentualnych długów w spółdzielni), a następnie dokonanie umowy darowizny nieruchomości na rzecz dzieci u notariusza. Taka darowizna w pierwszej grupie podatkowej (tzw. grupie zerowej) jest całkowicie zwolniona z podatku od darowizn pod warunkiem zgłoszenia jej do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy, a jedynym kosztem byłyby opłaty notarialne i sądowe. Jednakże taki krok niesie za sobą ryzyko prawne w postaci tzw. skargi pauliańskiej (art. 527 Kodeksu cywilnego). Wierzyciele ojca mieliby prawo zaskarżyć taką darowiznę w sądzie jako czynność dokonaną w celu ucieczki przed egzekucją. Sąd z dużym prawdopodobieństwem uznałby darowiznę za bezskuteczną wobec wierzycieli, co pozwoliłoby komornikowi na zlicytowanie mieszkania pomimo tego, że formalnie należałoby już do dzieci. 4. Aby skutecznie uniknąć odpowiedzialności za długi ojca, nie muszą Państwo podejmować żadnych działań za jego życia. Polskie prawo nie przewiduje odpowiedzialności dzieci za osobiste zobowiązania żyjących rodziców – wierzyciele nie mogą żądać od Państwa spłaty ani zająć Państwa majątku. Podjęcie działania będzie konieczne dopiero po śmierci ojca. Aby nie przejąć jego długów, wszyscy spadkobiercy (dzieci, a w dalszej kolejności również wnuki) muszą w nieprzekraczalnym terminie 6 miesięcy od dnia dowiedzenia się swoim powołaniu do spadku, złożyć przed notariuszem lub w sądzie oświadczenie o odrzuceniu spadku. Dopiero to oświadczenie definitywnie uwolni Państwa od jakichkolwiek problemów związanych z zadłużeniem ojca. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208