Podważenie darowizny mieszkania dokonanej przez 85-letnią osobę, która twierdzi, że nie była świadoma podpisania umowy

Dzień dobry. Jeżeli darczyńca nie złożyła oświadczenia woli, nie rozumiała znaczenia podpisywanego dokumentu albo podpis złożono w jej imieniu bez ważnego umocowania, darowizna może być nieważna. W takich wariantach upływ roku od wizyty u notariusza nie przekreśla co do zasady dochodzenia praw. Trzeba jednak działać szybko, zwłaszcza aby zabezpieczyć dowody i zapobiec dalszemu zbyciu mieszkania. Kluczowe będą okoliczności podpisania aktu notarialnego oraz stan darczyńcy w tamtym czasie. Jeżeli w chwili podpisu była w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli, np. z uwagi na otępienie, zaburzenia poznawcze, leki lub silną dezorientację, zastosowanie może mieć art. 82 Kodeksu cywilnego. Oświadczenie jest wtedy bezwzględnie nieważne. Jeżeli kobieta została celowo wprowadzona w błąd co do treści dokumentu, można rozważyć podstęp (art. 86 k.c.) albo błąd (art. 84 k.c.). Zwykle wymaga to złożenia oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych w terminie z art. 88 k.c. Termin roczny liczy się co do zasady od wykrycia błędu lub podstępu, a nie automatycznie od aktu. Jeżeli akt podpisał pełnomocnik, należy sprawdzić, czy istniało pełnomocnictwo, jaki miało zakres i czy było ważne. Darowizna przez pełnomocnika wymaga szczególnej ostrożności, a pełnomocnictwo do rozporządzenia nieruchomością powinno mieć formę aktu notarialnego. Działanie bez umocowania lub z przekroczeniem jego zakresu może prowadzić do bezskuteczności albo nieważności czynności. W pierwszej kolejności należy uzyskać z kancelarii notarialnej wypis aktu darowizny, a także ustalić, czy w repertorium wskazano pełnomocnika i dokument pełnomocnictwa. Właścicielka jako strona aktu powinna móc żądać wypisu.

Dzień dobry. 1. Pierwszym krokiem jest weryfikacja treści księgi wieczystej nieruchomości (można to zrobić poprzez portal Elektronicznych Ksiąg Wieczystych), co pozwoli ustalić dokładny numer repertorium aktu notarialnego, kancelarię, która go sporządziła, oraz fakt, czy dana osoba stawiła się do aktu osobiście, czy też działał w jej imieniu pełnomocnik. Jako strona czynności (bądź właściciel ujawniony w dokumentach) ma ona prawo zażądać od notariusza lub z wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego wydania wypisu tego aktu notarialnego celem ustalenia jego rzeczywistej treści. 2. Podważenie dokonanej czynności prawnej na drodze sądowej opiera się co do zasady na dwóch podstawach: a) Nieważność bezwzględna z mocy prawa (art. 82 Kodeksu cywilnego) – jeżeli z uwagi na podeszły wiek, stan zdrowia, zaburzenia pamięci czy demencję osoba znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Czynność taka jest bezwzględnie nieważna od samego początku, a powództwo o ustalenie nieważności nie jest ograniczone rocznym terminem. Wymaga to jednak poparcia dokumentacją medyczną oraz wnioskiem o opinię biegłego psychiatry. b) Uchylenie się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu lub podstępu (art. 84, 86 i 88 k.c.) – jeżeli osoba została wprowadzona w błąd co do charakteru podpisywanego dokumentu (np. sądziła, że podpisuje pełnomocnictwo pocztowe, dokumenty administracyjne lub opiekę, a nie darowiznę). Oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych należy złożyć obdarowanemu na piśmie w terminie roku, przy czym termin ten biegnie nie od daty wizyty u notariusza, lecz od momentu faktycznego wykrycia błędu lub podstępu (art. 88 § 2 k.c.). 3. Możliwe jest tu wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) bądź powództwa o ustalenie nieważności umowy darowizny (art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego). W pozwie należy zawrzeć wniosek o udzielenie zabezpieczenia (art. 730 i art. 755 k.p.c.) poprzez wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej oraz zakaz zbywania i obciążania nieruchomości na czas procesu, co uniemożliwi obdarowanemu dziecku sprzedaż lokalu osobie trzeciej pod osłoną rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. 4. W przypadku podejrzenia celowego wykorzystania nieporadności seniorki lub sfałszowania pełnomocnictwa, uzasadnione jest również złożenie zawiadomienia o podejrzeniu popełnienia przestępstwa oszustwa (art. 286 § 1 Kodeksu karnego). Prokurator ma ustawowe uprawnienie do wytoczenia powództwa cywilnego na rzecz osoby starszej lub wstąpienia do już toczącego się postępowania (art. 7 k.p.c.). Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208