Opóźnienia w płatności czynszu przez najemcę a możliwość wypowiedzenia umowy najmu na czas określony.

Dzień dobry. W Pani sytuacji (umowa najmu na czas określony lokalu mieszkalnego, nie najem okazjonalny) obowiązują przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów (zwłaszcza art. 11) oraz Kodeksu cywilnego. Odpowiem krok po kroku na Pani pytania. 1. Czy każdy dzień spóźnienia „się sumuje” i czy można naliczać odsetki? Tak. Lokator jest w zwłoce (opóźnieniu) od dnia następnego po terminie płatności (czyli od 11. dnia miesiąca). Za każdy dzień zwłoki należą się odsetki za opóźnienie (ustawowe lub wyższe, jeśli tak zapisano w umowie – maksymalnie dwukrotność odsetek ustawowych). Odsetki naliczają się automatycznie na zaległą kwotę (czynsz + ewentualne opłaty) i sumują się (narastają) aż do dnia zapłaty. Nawet jeśli lokator w tym samym miesiącu ureguluje całość w ratach, odsetki za te kilkanaście dni spóźnienia Pani przysługują. Można je doliczyć do kolejnej faktury lub dochodzić osobno (np. w wezwaniu do zapłaty). 2. Czy można wypowiedzieć umowę z powodu tych opóźnień? Niestety nie – na tym etapie nie. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu (z 1-miesięcznym okresem wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego) tylko wtedy, gdy lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. W Pani przypadku lokator co miesiąc płaci pełną kwotę (tylko w ratach i z opóźnieniem w ramach tego samego miesiąca). Nie powstaje więc zaległość za trzy pełne okresy płatności – zaległość nie kumuluje się do poziomu trzech miesięcy. Dlatego sama procedura z art. 11 ust. 2 pkt 2 nie działa. Umowa na czas określony dodatkowo ogranicza Pani prawo do wypowiedzenia – może Pani to zrobić tylko z przyczyn wymienionych w ustawie (nie wystarczy „uciążliwy lokator”). Zapisy w umowie o „natychmiastowym rozwiązaniu” przy opóźnieniu są zwykle bezskuteczne. 3. Jak rozwiązać umowę najszybciej z uciążliwym lokatorem ? Najszybsze i najskuteczniejsze rozwiązania (kolejność od najłatwiejszego):Sposób Czas Warunki / co trzeba zrobić Skuteczność Porozumienie stron (aneks o rozwiązaniu umowy) nawet 1–2 tygodnie Propozycja lokatorowi (np. zwrot kaucji wcześniej + pomoc w znalezieniu nowego lokum) Najwyższa – najszybsza droga Wezwanie do zapłaty + naliczenie odsetek natychmiast Pisemne wezwanie (list polecony + e-mail) z dokładnym wyliczeniem zaległości i odsetek Buduje dokumentację i presję Wypowiedzenie po kumulacji zaległości ok. 5–6 miesięcy Gdy zaległości osiągną 3 pełne okresy + pisemne uprzedzenie + dodatkowy 1-mies. termin Skuteczne, ale długie Pozew o zapłatę + odsetki kilka miesięcy (sąd) Do e-sądu lub zwykłego sądu Dochodzi Pani pieniądze + tworzy dowody Eksmisja sądowa 1–2 lata (z komornikiem) Po prawomocnym wypowiedzeniu Najdłuższe Najlepsza rada na teraz: Natychmiast zacznij wysyłać pisemne wezwania do zapłaty (z naliczonymi odsetkami) co miesiąc – to buduje dokumentację na przyszłość. Zaproponuj lokatorowi porozumienie stron – wielu lokatorów woli dobrowolnie się wyprowadzić, niż ryzykować sprawę sądową i komornika. Jeśli sytuacja się pogarsza (np. przestanie płacić w ogóle), wtedy od razu uruchamiasz procedurę z art. 11 – ale dopiero po osiągnięciu progu 3 miesięcy zaległości. Jeśli poda Pani więcej szczegółów (np. dokładny zapis w umowie o terminie płatności lub wysokość czynszu), mogę bardziej precyzyjnie doradzić. Trzymam kciuki, żeby sprawa rozwiązała się szybko i bez większych problemów. W razie pytań – proszę pisać - zapraszam do kontaktu. Wszelkie informacje o Naszej Kancelarii można znaleźć na Naszej stronie: www.adwokatmalak.com.pl Jeśli moja odpowiedź w jakikolwiek sposób Pani pomogła bardzo proszę o wystawienie opinii o Naszej Kancelarii na Naszej wizytówce w Panoramie Firm w zakładce "napisz opinię": Arkadiusz Malak Kancelaria Adwokacka - Adwokaci Bolesławiec woj. dolnoślą4skie | Panorama Firm https://share.google/KtOKKZfZJIWGx5Evy Pozdrawiam serdecznie. Adwokat Arkadiusz Malak

Dzień dobry, Z opisu wynika, że lokator regularnie narusza warunki umowy najmu. Opóźnienia w płatnościach czynszu, szczególnie powtarzające się, stanowią podstawę do wypowiedzenia umowy. Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, jeśli lokator zalega z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, uprzednio wzywając lokatora na piśmie do zapłaty zaległości i wyznaczając mu dodatkowy termin. W celu szybszego rozwiązania umowy z uciążliwym lokatorem konieczna jest analiza szczegółów umowy i sytuacji. Zapraszam do kontaktu w celu omówienia dalszych kroków i ewentualnego poprowadzenia tej sprawy.