Natychmiastowe wypowiedzenie umowy najmu z powodu nawracających awarii kanalizacji, zagrożenia zdrowia i sporu z właścicielem.

Dzień dobry, 1) Podstawa wypowiedzenia. Art. 682 kc pozwala wypowiedzieć najem lokalu bez zachowania terminów, jeżeli wady lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy – i to nawet wtedy, gdy najemca wiedział o nich przy zawarciu umowy. Powtarzające się cofki fekaliów do brodzika, gazy kanalizacyjne i brak możliwości spłukiwania WC mogą zostać uznane za takie zagrożenie. Słabym punktem jest to, że obecnie sytuacja jest stabilna – właściciel będzie twierdził, że wady już nie ma. Wynajmujący ma obowiązek utrzymywać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku (art. 662 § 1 kc). Jeżeli wada uniemożliwia używanie lokalu, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunie jej w odpowiednim czasie, najem można wypowiedzieć bez terminów także na podstawie art. 664 § 2 kc. Za czas trwania wad można żądać obniżenia czynszu (art. 664 § 1 kc). 2) Dowody. Ciężar udowodnienia spoczywa na osobie, która z faktu wywodzi skutki prawne (art. 6 kc), czyli na Pani. Pisemna ekspertyza nie jest warunkiem koniecznym, ale wyraźnie wzmacnia stanowisko. Zdjęcia, SMS-y, daty wizyt opłaconych przez właściciela i potwierdzenie urlopu są cenne. Warto poprosić firmę hydrauliczną o opis prac na piśmie lub w fakturze (hydraulicy mogą też być świadkami), a przy kolejnej awarii wezwać niezależnego fachowca, który sporządzi krótką opinię. 3) Ryzyka. Umowę na czas określony można wypowiedzieć w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 kc) albo z przyczyn ustawowych, jak wyżej. Gdyby sąd uznał wypowiedzenie za nieuzasadnione, właściciel mógłby żądać czynszu za dalszy okres lub odszkodowania (art. 471 kc). Kosztami hydraulików przy wadzie instalacji nie powinien Pani obciążać – chyba że wykaże, że zator spowodowało niewłaściwe używanie (stąd znaczenie zdjęć zwykłego papieru). Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów) – spór o potrącenie rozstrzyga ostatecznie sąd. 4) Wydanie lokalu. Proszę pisemnie zaproponować termin odbioru. Przy wydaniu warto mieć świadka, sporządzić protokół (stan lokalu, liczniki, liczba kluczy) i nagranie wideo. Może to zrobić pełnomocnik na podstawie pisemnego pełnomocnictwa. Jeżeli właściciel bez uzasadnienia odmówi odbioru, popada w zwłokę wierzyciela (art. 486 kc); wtedy sporządza Pani protokół jednostronny ze świadkiem, a klucze – po uprzedzeniu na piśmie – można przesłać przesyłką z opisem zawartości. Ten etap najlepiej ustalić z prawnikiem. 5) Proponowana kolejność: 1. Pisemne wezwanie (e-mail i list polecony) do trwałego usunięcia przyczyny awarii w terminie np. 14 dni, z opisem zdarzeń i zapowiedzią wypowiedzenia. 2. Równolegle propozycja rozwiązania umowy za porozumieniem stron – to najbezpieczniejsza droga. 3. Jeśli wada nie zostanie usunięta lub awaria się powtórzy – pisemne wypowiedzenie z uzasadnieniem (art. 682 lub 664 § 2 kc), również e-mailem i listem poleconym; oświadczenie jest złożone, gdy doszło do właściciela tak, że mógł się z nim zapoznać (art. 61 § 1 kc). Nie mogę zagwarantować wyniku – pełna ocena wymaga lektury umowy i dokumentacji. Jeśli chce Pani omówić sprawę szczegółowo, zapraszam do kontaktu – przez Specprawnik lub ze mną osobiście: tel. 506-389-613, e-mail: arkadiuszmalak@poczta.onet.pl (porady także zdalnie). Więcej o kancelarii: www.adwokat-malak.com, www.adwokatmalak.com.pl, Facebook: https://www.facebook.com/adwokatmalak/, opinie: https://fixly.pl/profil/adwokatmalakopinie, Panorama Firm: https://panoramafirm.pl/dolno%C5%9Bl%C4%85skie,boles%C5%82awiecki,boles%C5%82awiec,daszy%C5%84skiego,13_7/kancelaria_adwokacka_adwokat_arkadiusz_malak-zzduno_xt.html. Z wyrazami szacunku adw. Arkadiusz Malak tel. 506-389-613