Zasiedzenie nieruchomości - 10 najczęstszych błędów (cz. 1)

Jak napisać wniosek o zasiedzenie nieruchomości? 10 najczęściej popełnianych błędów przy samodzielnym prowadzeniu sprawy
 

Droga Czytelniczko, Drogi Czytelniku,

Niektórzy przygotowują się do samodzielnego prowadzenia spraw związanych z zasiedzeniem nieruchomości (zarówno ci, którzy wnioskują o zasiedzenie, ja też i ci, którzy się przed tym bronią). W celu ułatwienia, poniżej przedstawiam listę 10 najczęstszych błędów, z którymi się spotykamy w takich sytuacjach (widzimy te błędy najczęściej wtedy, gdy Klient, który na początku sam prowadził swoją sprawę, a w końcu trafia do naszej Kancelarii)

1. Różnica między posiadaniem samoistnym a posiadaniem zależnym – mylenie pojęć

Kwestia ustalenia, czy posiadanie nieruchomości miało charakter samoistny (jak właściciel) jest zawsze kluczowy dla całej sprawy. Pamiętajmy, że nawet wieloletnie korzystanie z nieruchomości niekoniecznie prowadzi do zasiedzenia w sytuacji, gdy posiadanie to jest zależne (np. gdy jest wykonywane na podstawie umowy dzierżawy, najmu mieszkania komunalnego). Z drugiej strony, w myśl art. 339 kodeksu cywilnego domniemywa się, że ten kto rzeczą faktycznie włada jest posiadaczem samoistnym. A więc to na osobie, która broni się przed zasiedzeniem (formalnym właścicielu) spoczywa obowiązek udowodnienia, że posiadanie nie miało charakteru samoistnego. Więcej o różnicach pomiędzy posiadaniem samoistnym i zależnym można znaleźć w artykule pt. " Posiadacz samoistny" .

2. Dobra wiara posiadacza samoistnego – niestety zbyt pochopnie przyjmowana

Zgodnie z art. 172 kodeksu cywilnego:

1. P osiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. (tzw. dobra wiara)

2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Jak widzimy, różnica pomiędzy okresem zasiedzenia w dobrej i złej wierze wynosi 10 lat, jest to więc kwestia istotna. Mylenie dobrej i złej wiary najczęściej zdarza się w sytuacji, gdy przeniesienie posiadania nieruchomości nastąpiło w drodze nieformalnej umowy, bez zachowania wymogów formalnych w postaci sporządzenia aktu notarialnego (częsta praktyka w okresie PRL). Wiele osób uważa, że nabywca w takim wypadku działał w dobrej wierze. Jakkolwiek w potocznym rozumieniu może to wydawać się rozsądnym podejściem, to w praktyce sądy przyjmują rygorystyczną wykładnię dobrej wiary, o czym można poczytać w artykule " Posiadacz samoistny w dobrej wierze a posiadacz samoistny w złej wierze " .

Uwaga! Należy pamiętać, że przed 1990 rokiem w prawie funkcjonowały inne okresy prowadzące do zasiedzenia. Więcej o tym tutaj: " Prawo zasiedzenia" .

3. Niedoliczenie okresu posiadania poprzedników

Nie wszyscy wiedzą, że w niektórych przypadkach przy wyliczaniu wymaganego prawem okresu zasiedzenia można uwzględnić poprzednie osoby posiadające nieruchomość . Zgodnie bowiem z art. 176 § 1 kodeksu cywilnego, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jest to informacja istotna zarówno dla osób, które chcą zasiedzieć nieruchomość, jak i tych, które się przed tym bronią. Proponuję lekturę wpisu: " Doliczenie do zasiedzenia okresu posiadania przez poprzedników " .

4. Wniosek o zasiedzenie - Nieprawidłowe sformułowanie żądania

Pamiętajmy, żeby, przy formułowaniu wniosku o zasiedzenie nieruchomości, bardzo precyzyjnie sformułować żądanie. Przede wszystkim należy podać kto i kiedy zasiedział nieruchomość, którą z kolei trzeba dokładnie opisać . Warto zwrócić uwagę, jakie prawo podlega zasiedzeniu – czy prawo własności, czy też prawo użytkowania wieczystego, ponieważ także tutaj pojawiają się błędy, na dodatek od tego zależy wysokość opłaty za wniosek. Szerzej o tym tutaj: " Wniosek o zasiedzenie " .

5. Właściwy sąd dla sprawy o zasiedzenie - błędne oznaczenie

Pamiętajmy, że sądem właściwym do spraw o zasiedzenie będzie zawsze sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości, której wniosek dotyczy, bez względu na wartość przedmiotu sporu.

Ciąg dalszy artykułu tutaj: " Zasiedzenie nieruchomości - 10 najczęstszych błędów (cz. 2)"