Umowa sprzedaży i umowa zamiany nieruchomości

Witam serdecznie,

Dziś krótko - bynajmniej będę się o to starać, na temat umowy sprzedaży i umowy zamiany nieruchomości.

UMOWA SPRZEDAŻY jest najczęstszą umową występującą w obrocie nieruchomościami. Przez jej zwarcie sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność nieruchomości i wydać mu tę nieruchomość, zaś kupujący zobowiązuje się odebrać nieruchomość i zapłacić sprzedawcy ustaloną cenę. Cenę stanowi zawsze określona suma pieniędzy wyrażona - co do zasady, w pieniądzu polskim.

Przedmiot i cena są elementami przedmiotowo istotnymi umowy sprzedaży tzn. takimi, bez których umowa sprzedaży nie może zostać zawarta.

PRZEDMIOT określa się przez wskazanie konkretnej nieruchomości, tzn. podanie jej adresu, numeru księgi wieczystej, numerów działek ewidencyjnych wchodzących w jej skład oraz obrębu, w którym działki te są położone. Zatem w umowie należy zawrzeć informację, które pozwolą na jednoznaczną identyfikację nieruchomości. Podkreślić jednak należy, iż chodzi o informacje niebudzące wątpliwości co do ich prawdziwości. Jeżeli istnieją wątpliwe kwestie związane z daną nieruchomością Notariusz nie powinien sporządzić umowy sprzedaży, aż do czasu jednoznacznego ich wyjaśnienia i należytego udokumentowania aktualnego stanu sprzedawanej nieruchomości.

CENA zazwyczaj jest określana zazwyczaj przez podanie konkretnej sumy pieniężnej. Można ja jednak określić przez wskazanie podstaw do jej ustalenia (art. 536 kc). Cena powinna odpowiadać wartości nieruchomości, a przynajmniej być do niej zbliżona.

W umowie sprzedaży nieruchomości zawiera się ponadto dodatkowe, podmiotowo istotne postanowienia, tzn. takie które mocą woli stron zostały podniesione do rangi istotnych. Należy do nich np. prawo pierwokupu.

Sprzedaż nieruchomości obejmuje także z mocy prawa jej części składowe, take jak budynki i urządzenia trwale z gruntem związane (wyjątki art. 49 par 1 kc), a ponadto drzewa i inne rośliny rosnące na tym gruncie. Za części składowe uznaje się także prawa związane z własnością nieruchomości np. służebności. Ponadto sprzedaż nieruchomości obejmuje - o ile strony inaczej nie postanowiły i nic innego nie wynika z przepisów szczególnych, także jej przynależności tzn. rzeczy ruchome należące do właściciela nieruchomości potrzebne do korzystania z niej, zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają one z nieruchomością w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi.

Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga pod rygorem nieważności formy aktu notarialnego.

UMOWA ZAMIANY - tutaj każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy (art. 603 kc).

W obrocie nieruchomościami przedmiotem zamiany są zwykle nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego oraz spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.

Choć umowa zamiany ma charakter niepieniężny do jej zawarcia w czystej niepieniężnej postaci, tzn. nieruchomość za nieruchomość, dochodzi w praktyce bardzo rzadko. Znacznie częściej zawierane są umowy zamiany z dopłatą, czyli zawierające element sprzedaży. Zamiana podobna jest do kupna z tą jednak różnicą, że "płaci się" nie pieniądzem, a inną rzeczą.

Umowa zamiany nieruchomości, podobnie jak inne umowy zobowiązujące do przeniesienie własności nieruchomości lub przenoszące tę własność, wymaga pod rygorem nieważności formy aktu notarialnego.

POZDRAWIAM
adw. Katarzyna Furtak-Draus