Umowa przedwstępna – co powinna zawierać i jak działa w realnych transakcjach?

W obrocie prawnym często pojawia się potrzeba zabezpieczenia przyszłej transakcji jeszcze zanim strony będą gotowe do zawarcia właściwej, definitywnej umowy. Dzieje się tak na przykład, gdy kupujący chce „zarezerwować” nieruchomość, a sprzedający chce mieć gwarancję, że kontrahent rzeczywiście pojawi się przy finalizacji. Umowa przedwstępna pełni właśnie funkcję takiej gwarancji: z jednej strony daje poczucie pewności, że umowa przyrzeczona dojdzie do skutku, z drugiej – wprowadza przejrzyste reguły odpowiedzialności na wypadek, gdyby jedna ze stron chciała się wycofać. W praktyce to rodzaj pomostu między negocjacjami a ostatecznym kontraktem, który pozwala uporządkować formalności, zarezerwować przedmiot umowy i ustabilizować sytuację prawną obu stron.

Jak przepisy regulują umowę przedwstępną

Kodeks cywilny opisuje umowę przedwstępną w dwóch fundamentalnych przepisach – art. 389 i 390. Zgodnie z prawem jest to umowa, w której jedna strona lub obie zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Aby takie zobowiązanie było skuteczne, musi obejmować wszystkie istotne elementy przyszłego kontraktu. Innymi słowy – nie wystarczy ogólna deklaracja chęci współpracy; konieczne jest precyzyjne określenie tego, co później stanie się treścią ostatecznej umowy.

Przepisy dopuszczają przy tym dużą elastyczność. Strony mogą określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej, ale nie muszą. Jeśli termin nie został określony, strona uprawniona może go wyznaczyć, a w przypadku gdy uprawnione są obie strony – wiąże termin wskazany jako pierwszy. Co istotne, ustawodawca zastrzegł, że brak ustalenia terminu przez okres roku od zawarcia umowy przedwstępnej powoduje utratę prawa żądania zawarcia umowy ostatecznej. Jest to termin zawity – po jego upływie prawo to wygasa bezpowrotnie.

Przedwstępna a definitywna – czym różnią się te umowy

Umowa przedwstępna to klasyczna umowa zobowiązująca, w której świadczenie polega na przyszłym złożeniu oświadczenia woli. Nie realizuje ona bezpośrednio gospodarczego celu stron – ten zostanie osiągnięty dopiero poprzez podpisanie umowy przyrzeczonej. W tym sensie różni się od typowych umów zobowiązujących, a jeszcze wyraźniej od umów stanowczych, które od razu wywołują skutki prawne właściwego świadczenia.

Warto też pamiętać, że umowa przedwstępna – niezależnie od tego, czy wiąże jedną, czy obie strony – nie jest umową wzajemną. Nie stosuje się do niej przepisów o jednoczesności świadczeń czy o uprawnieniu do odstąpienia w razie zwłoki drugiej strony. To specyficzna konstrukcja, której jedynym celem jest doprowadzenie do zawarcia właściwej umowy, pozostawiając decyzję co do samego momentu jej zawarcia stronom, o ile mieszczą się w granicach przewidzianych ustawą.

Forma umowy przedwstępnej – pełna swoboda, ale z ważnym zastrzeżeniem

Prawo nie wymaga szczególnej formy dla umowy przedwstępnej. Co do zasady można ją zawrzeć ustnie, pisemnie, mailowo – w dowolny sposób, o ile strony są zgodne co do jej treści.

Rzeczywistość wygląda jednak nieco inaczej, gdy strona chce w przyszłości dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Wtedy bowiem decydujące znaczenie ma to, czy umowa przedwstępna spełnia wymagania formalne właściwe dla umowy ostatecznej. Jeśli spełnia – uprawniony może żądać przed sądem złożenia przez drugą stronę stosownego oświadczenia woli. Jeśli nie – pozostaje mu jedynie roszczenie odszkodowawcze.

Najbardziej klasycznym przykładem jest umowa sprzedaży nieruchomości. Aby przymusowo doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Bez tej formy sąd nie może zastąpić oświadczenia woli strony uchylającej się.

Co w sytuacji, gdy jedna ze stron się wycofa?

Kodeks cywilny przewiduje dwa reżimy odpowiedzialności, zależnie od tego, jaką formę ma umowa przedwstępna i jak szerokie uprawnienia daje stronie dochodzącej swoich praw.

Jeżeli dłużnik uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, a umowa przedwstępna nie spełnia wymogów formy właściwej dla umowy definitywnej, uprawniony może żądać naprawienia szkody poniesionej na skutek liczenia na zawarcie umowy. Jest to odpowiedzialność w granicach tzw. ujemnego interesu umowy. Odszkodowanie obejmuje koszty poniesione w związku z przygotowaniem i zawarciem umowy przedwstępnej oraz przygotowaniami do zawarcia umowy ostatecznej, a także potencjalne utracone korzyści wynikające z samego procesu negocjacyjnego, lecz nie obejmuje strat wynikających z niezrealizowania świadczeń z umowy przyrzeczonej.

W sytuacji silniejszej – gdy umowa przedwstępna odpowiada formie wymaganej dla umowy ostatecznej – strona uprawniona może wystąpić do sądu o zobowiązanie drugiej strony do złożenia oświadczenia woli. Po prawomocnym orzeczeniu umowa przyrzeczona jest uważana za zawartą, a samo orzeczenie zastępuje oświadczenia obu stron. Sąd nie może przy tym zmieniać treści ustaleń zawartych w umowie przedwstępnej – pełni jedynie rolę „uruchamiającego” kontrakt zgodnie z wcześniejszą wolą stron.

W każdym przypadku roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Jeżeli sąd oddali powództwo o zawarcie umowy, roczny termin biegnie od chwili uprawomocnienia się wyroku.

Radca prawny Elżbieta Walczak

tel. +48 576 777 064

e-mail: kancelaria@walczaklegal.com