Zapis umowy najmu okazjonalnego.

Dzień dobry Dziękuję za pytanie. Rozumiem, że sytuacja z najemcami jest frustrująca, zwłaszcza w przypadku opóźnień w płatnościach. Postaram się wyjaśnić, czy zapis w umowie najmu okazjonalnego, o którym mowa (pozwalający Ci na wprowadzenie się do domu wraz z innymi osobami w razie spóźnienia z opłatami za media, jak prąd, woda czy internet), jest wiążący i czy możesz go egzekwować. Opieram się na przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 725 t.j.), która reguluje takie kwestie. Czy taki zapis w umowie jest ważny? Niestety, nie – taki zapis jest niedozwolony i nieważny. Umowa najmu (nawet okazjonalna) nie może zawierać postanowień, które rażąco naruszają interesy najemcy lub są sprzeczne z ustawą o ochronie praw lokatorów. W szczególności: Najemca ma prawo do wyłącznego i nieprzerwanego korzystania z lokalu przez cały okres trwania umowy (art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy). Wprowadzenie się właściciela (lub osób trzecich) bez zgody najemcy stanowiłoby naruszenie tego prawa, a także prawa do prywatności i miru domowego (art. 193 Kodeksu karnego traktuje takie działanie jako przestępstwo, jeśli odbywa się bez uprzedzenia i zgody). Wizyty właściciela w lokalu są dopuszczalne tylko po uprzednim uzgodnieniu terminu (np. w celu inspekcji czy napraw), ale niezapowiedziane wejście lub zamieszkanie jest zabronione. Nawet zgoda wyrażona w umowie nie może derogować (znieść) tych ustawowych gwarancji – takie klauzule są uznawane za niedozwolone i nie wiążą najemcy. W najmie okazjonalnym (art. 19a–19e ustawy) masz silniejszą pozycję niż w zwykłym najmie – np. możesz szybciej rozwiązać umowę w przypadku zaległości (po 3 pełnych okresach płatności, bez dodatkowego miesiąca na spłatę, jak w zwykłym najmie) i skorzystać z notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. Jednak to nie daje Ci prawa do współmieszkania. Zgoda najemców przy podpisie nie zmienia faktu, że zapis jest nieważny. Co możesz zrobić w tej sytuacji? Zamiast ryzykować konflikt prawny (co mogłoby skutkować skargą najemców do sądu lub nawet karą za naruszenie miru domowego), postępuj zgodnie z procedurą: Wezwanie do zapłaty: Wyślij pisemne wezwanie (listem poleconym z potwierdzeniem odbioru) z żądaniem uregulowania zaległości w terminie np. 7–14 dni. Wskaż, że w razie braku spłaty, rozwiążesz umowę. Rozwiązanie umowy: Jeśli zaległości dotyczą czynszu lub opłat niezależnych od Ciebie (w tym media), możesz wypowiedzieć umowę z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia (kończącego się na koniec miesiąca kalendarzowego). W najmie okazjonalnym nie musisz czekać na dodatkowy miesiąc, ale nadal musisz przestrzegać formy pisemnej i terminów. Eksmisja: Na podstawie notarialnego oświadczenia najemcy (z umowy okazjonalnej) możesz wystąpić do komornika o egzekucję – to najszybsza droga do opróżnienia lokalu. Pamiętaj o zgłoszeniu umowy do urzędu skarbowego (jeśli nie zrobiłeś tego wcześniej). Jeśli zaległości są tylko za media (a nie czynsz), sprawdź, czy umowa przewiduje, że to najemca ponosi pełną odpowiedzialność – ale nawet wtedy nie możesz się wprowadzać. Jeśli masz więcej szczegółów (np. fragment umowy), mogę spróbować bardziej spersonalizować radę. Powodzenia – mam nadzieję, że szybko rozwiążesz sprawę. Pozdrawiam serdecznie Adwokat Arkadiusz Malak Zachęcam też do odwiedzenia Naszej strony internetowej: www.adwokat-malak.com