Zaległości w czynszu przy umowie najmu okazjonalnego i wezwania do zapłaty

Dzień dobry. Witam. Rozumiem Pana sytuację – zaległości z czynszem w umowie najmu okazjonalnego mogą być stresujące, ale polskie prawo (głównie ustawa o ochronie praw lokatorów oraz Kodeks cywilny) daje jasne ramy postępowania. Odpowiem krok po kroku na Pana pytania, opierając się na aktualnych przepisach. Zakładam, że umowa jest zawarta zgodnie z wymogami (w tym z notarialnym oświadczeniem o poddaniu się egzekucji), a czynsz płatny miesięcznie (jeśli inaczej – proszę o doprecyzowanie). Pana zaległości od 1 czerwca 2025 r. do 17 września 2025 r. przekraczają już trzy pełne okresy płatności (czerwiec, lipiec, sierpień + wrzesień), co otwiera wynajmującemu drogę do dalszych kroków.1. Czy termin płatności w wezwaniu powinien być minimum 7 dni?Nie ma ścisłego minimum 7 dni w prawie dla zwykłego wezwania przedsądowego do zapłaty. Wezwanie do zapłaty (tzw. monit) jest formalnością przed skierowaniem sprawy do sądu i nie jest ściśle regulowane co do terminu – w praktyce przyjmuje się 7–14 dni, aby dać najemcy rozsądny czas na reakcję. Przykładowo, w szablonach wezwań często wskazuje się 7 dni od otrzymania. Drugie wezwanie z 16 września (termin do 19 września) daje tylko 3 dni, co jest bardzo krótkie i może być kwestionowane jako nierozsądne (np. w sporze sądowym), ale formalnie nie unieważnia wezwania – liczy się doręczenie i treść. Jednak dla wypowiedzenia/rozwiązania umowy z powodu zaległości kluczowy jest dłuższy termin: Zgodnie z art. 19d ust. 3 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, wynajmujący musi udzielić Panu dodatkowego terminu nie krótszego niż 1 miesiąc na zapłatę zaległości i bieżących należności, zanim będzie mógł rozwiązać umowę. To wezwanie musi być pisemne i zawierać ostrzeżenie o zamiarze rozwiązania umowy. Pierwsze wezwanie (do 31 sierpnia) mogło spełniać ten warunek (jeśli dawało ok. 30 dni), ale drugie jest za krótkie – nie może służyć jako podstawa do natychmiastowego wypowiedzenia. Jeśli wezwanie nie spełnia tych wymogów, wynajmujący ryzykuje, że sąd uzna je za nieważne i postępowanie się przedłuży.2. Co jeśli nie będzie Pan w stanie wpłacić całej sumy do 19 września?Krótkoterminowo: Ignorowanie terminu nie powoduje automatycznej utraty lokalu, ale uruchamia dalsze kroki wynajmującego (patrz poniżej). Zalecam negocjacje – zaproponuj spłatę w ratach (np. częściową wpłatę teraz + harmonogram), co może uniknąć eskalacji. Wynajmujący nie musi się zgodzić, ale w praktyce często wybiera ugodę, by uniknąć kosztów sądowych. Prawnie: Niezapłacenie nie blokuje Pana prawa do obrony. Jeśli wynajmujący nie spełni formalności (np. nie da miesięcznego terminu), nie może skutecznie wypowiedzieć umowy. Pan może też wnioskować o mediację (bezpłatną w sądach) lub rozłożenie długu na raty w postępowaniu sądowym. Rada praktyczna: Dokumentuj wszystko (e-maile, korespondencję). Jeśli zaległości wynikają z "przyczyn życiowych", zbierz dowody (np. zaświadczenia) – sąd może to uwzględnić przy ocenie "rażącego niewywiązania się z umowy". Całkowity czas do eksmisji: W najmie okazjonalnym ok. 2–4 miesiące od wezwania, jeśli wszystko formalnie (szybciej niż 5–6 miesięcy w zwykłym najmie). Inne opcje wynajmującego: Wpis do BIG InfoMonitor (po 14 dniach od wezwania), co utrudni Panu kredyty; odsetki od zaległości (zazwyczaj 2x stopa referencyjna NBP + 2%); żądanie kaucji/poręczenia (jeśli w umowie). Pana prawa: Nie może być eksmitowany zimą (1 listopada–31 marca, chyba że dobrowolnie) bez lokalu zastępczego, ale w okazjonalnym to nie obowiązuje w pełni dzięki oświadczeniu notarialnemu. Może Pan zaskarżyć kroki, jeśli niedopełnione (np. brak miesięcznego terminu). Pozdrawiam serdecznie Adwokat Arkadiusz Malak