Wypowiedzenie najmu okazjonalnego mimo terminowych płatności a ochrona lokatora z dzieckiem.

Dzień dobry. Dziękuję za zaufanie i opisanie sytuacji – rozumiem, że to stresujące, zwłaszcza z małym dzieckiem i w Krakowie, gdzie rynek najmu jest wymagający dla rodzin. Postaram się wyjaśnić to krok po kroku na podstawie aktualnych przepisów polskiego prawa (ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz Kodeks cywilny). 1. Czy umowa najmu okazjonalnego może być na czas nieokreślony? Nie, umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony (nie dłuższy niż 10 lat), bo taki jest wymóg ustawy. Jeśli Twoja umowa jest na czas nieokreślony, to prawdopodobnie nie spełnia ona formalnych wymogów najmu okazjonalnego (np. brak notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji lub inne braki). W takim przypadku traktowana jest jako zwykła umowa najmu na czas nieokreślony, co daje Ci większą ochronę jako lokatorce. To kluczowe, bo zmienia zasady wypowiedzenia.2. Czy właścicielka może Cię wypowiedzieć, skoro płacisz terminowo?Nie, nie może wypowiedzieć umowy bez ważnej przyczyny. W zwykłym najmie na czas nieokreślony (jak prawdopodobnie u Ciebie) właściciel nie ma prawa do swobodnego wypowiedzenia tylko dlatego, że chce wynająć komuś innemu (np. córce koleżanki na studia). Powód musi być zgodny z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów – np. zaległości w płatnościach (za co najmniej 3 okresy po uprzednim wezwaniu), używanie mieszkania niezgodnie z umową, rażące naruszenia porządku domowego czy podnajem bez zgody. Chęć "przekazania mieszkania komuś innemu" nie jest tu podstawą – to nie jest traktowane jako ważna przyczyna. Jeśli w umowie jest zapis o krótszym okresie wypowiedzenia, to i tak nie może być krótszy niż ustawowy (1 miesiąc na koniec miesiąca kalendarzowego, chyba że czynsz jest płatny kwartalnie – wtedy 3 miesiące). Wypowiedzenie musi być pisemne (pod rygorem nieważności), z podaniem przyczyny i terminu. Twoje płatności BLIK-iem są udokumentowane (potwierdzenia transakcji z banku to dobry dowód), co dodatkowo chroni Cię przed zarzutem zaległości. Jeśli właścicielka twierdzi coś innego, to jej ciężar udowodnienia. Jeśli wypowiedzenie, które dostałaś, nie spełnia tych wymogów (brak przyczyny, niewłaściwa forma), jest nieskuteczne – możesz je zignorować i pozostać w mieszkaniu.3. Dodatkowa ochrona jako rodzina z dzieckiemW zwykłym najmie (nie okazjonalnym) masz silniejszą ochronę niż w standardowym przypadku. Obecność 9-miesięcznego dziecka oznacza, że sąd nie może orzec eksmisji "na bruk" – musi rozważyć dobro dziecka i ewentualnie przyznać prawo do lokalu socjalnego (zwłaszcza jeśli Twoja sytuacja materialna jest trudna). Eksmisja jest też zabroniona w okresie ochronnym (od 1 listopada do 31 marca), a w Twoim przypadku – z małym dzieckiem – sąd często wstrzymuje procedurę, dopóki gmina nie zapewni alternatywy. W najmie okazjonalnym tej ochrony by nie było (eksmisja mogłaby iść do wskazanego wcześniej lokalu zastępczego, nawet zimą i z dzieckiem), ale skoro umowa jest na nieokreślony, prawdopodobnie nie stosuje się tu te zasady. 4. Co zrobić teraz? Praktyczne krokiSprawdź wypowiedzenie: Przeczytaj je dokładnie – czy podano ważną przyczynę? Czy termin jest zgodny? Jeśli nie, napisz pismo z odmową przyjęcia wypowiedzenia (wysyłając listem poleconym za potwierdzeniem odbioru) i dołącz dowody płatności. Zbierz dokumenty: Umowa, potwierdzenia BLIK, korespondencja z właścicielką. Zrób zdjęcia mieszkania (na wypadek sporu). Skonsultuj się za darmo:Miejski Rzecznik Praw Konsumenta w Krakowie – pomogą z analizą umowy. Jeśli czujesz presję, zgłoś do policji (jeśli grożą samowolną eksmisją – np. zmianą zamków – to nielegalne). Szukaj alternatywy: Masz rację, że z dzieckiem jest trudniej – sprawdź portale jak Otodom z filtrami "przyjazne dzieciom", grupy na FB (np. "Mieszkania Kraków dla rodzin") lub programy gminne (np. dodatek mieszkaniowy z MOPS). Jeśli wypowiedzenie jest nieskuteczne, masz czas na poszukiwanie bez pośpiechu. Jeśli dojdzie do sporu: Właścicielka musiałaby iść do sądu o eksmisję – to trwa miesiące/lata, a Ty możesz się bronić, powołując się na brak przyczyny i ochronę dziecka. Jeśli podasz więcej szczegółów (np. co dokładnie napisano we wypowiedzeniu lub fragment umowy), mogę spróbować bardziej spersonalizować rady. Trzymam kciuki – dasz radę! Pozdrawiam serdecznie i życzę szybkiego rozwiązania. Adwokat Arkadiusz Malak